Chuyên đề  22: CƠ CHẾ SẮP XẾP LẠI, XỬ LÝ NHÀ, ĐẤT THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

Chuyên đề 22: CƠ CHẾ SẮP XẾP LẠI, XỬ LÝ NHÀ, ĐẤT THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

 Chu thị Thủy Chung, Cục Quản lý Công sản – Bộ Tài chính

 22.1. Thực trạng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

Nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, các tổ chức và doanh nghiệp thuộc các Bộ, ngành, địa phương, các Tập đoàn kinh tế có diện tích rộng, phần lớn nằm tại những vị trí đắc địa của các đô thị, trung tâm công nghiệp lớn và là thành quả của quá trình đầu tư trong nhiềm năm; vì vậy đây là khối tài sản có giá trị lớn, chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản quốc gia.

22.1.1. Cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp đang quản lý nhiều nhà, đất nhưng sử dụng chưa thực sự có hiệu quả

Cùng với quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và sự chuyển dịch cơ chế quản lý sang kinh tế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, tài sản nhà nước không ngừng được đầu tư phát triển cả về số lượng và chất lượng. Theo số liệu tại Báo cáo tình hình quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2015 (trình Quốc hội khóa XIV, kỳ họp thứ nhất): khối cơ quan nhà nước đang quản lý, sử dụng 177,93 triệu m2 đất (chiếm 6,93%), 31,57 triệu m2 nhà (chiếm 24,43%); (ii) khối đơn vị sự nghiệp đang quản lý, sử dụng 2.373,91 triệu m2 đất (chiếm 92,52%), 94,04 triệu m2 nhà (chiếm 72,77%); (iii) khối các tổ chức quản lý, sử dụng 13,67 triệu m2 đất (chiếm 0,54%), 3,57 triệu m2 nhà, chiếm 2,76%; (iv) khối các Ban quản lý dự án quản lý, sử dụng là 0,28 triệu m2 đất (chiếm 0,01%), 0,05 triệu m2 nhà (chiếm 0,04%).

Để quản lý, sử dụng TSNN nói chung và tài sản là nhà, đất nói riêng, Chính phủ ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 về quản lý TSNN. Đây là văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên do Chính phủ ban hành quy định các nguyên tắc cơ bản về quản lý, sử dụng TSNN tại cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp. Trên cơ sở đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ trong phạm vi thẩm quyền được giao đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể về tiêu chuẩn, định mức sử dụng, phân cấp thẩm quyền, trách nhiệm quản lý nhà nước và chế độ quản lý, sử dụng trụ sở làm việc. Xuất phát từ thực tiễn quản lý TSNN còn nhiều yếu kém, tồn tại; Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã xác định “cần bổ sung hoàn thiện các cơ chế, chính sách, quy chế, quy định của Đảng và Nhà nước về quản lý kinh tế – tài chính, quản lý tài sản công, không để sơ hở cho kẻ xấu lợi dụng; phải tăng cường quản lý, kiểm tra ngăn chặn lãng phí, tham nhũng tiền và tài sản công”. Luật số 09/2008/QH12 về quản lý, sử dụng TSNN được Quốc hội khoá XII kỳ họp thứ ba thông qua ngày 3/6/2008 là nội dung hết sức quan trọng trong việc thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước, góp phần triển khai đồng bộ với Luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí và Luật Phòng, chống tham nhũng. Trên cơ sở hệ thống pháp luật đã được ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ, nhà, đất tại cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp đã được quản lý chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, do sự thay đổi về cơ cấu tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ của cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, đổi mới cơ chế quản lý. Tại thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng đại của các Bộ, ngành Trung đa số đều có trụ sở tương đối khang trang đặt ở các vị trí trung tâm thành phố, không tương xứng với nhiệm vụ theo mô hình tổ chức mới của các Bộ…. Một bộ phận đất đai, trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp bị sử dụng lãng phí, sai mục đích cho thuê, cho mượn, bố trí làm nhà ở, sử dụng để kinh doanh, dịch vụ sai mục đích được giao, thậm chí bỏ trống… dẫn đến thất thoát TSNN.

22.1.2. Các doanh nghiệp nhà nước đang quản lý, sử dụng quỹ nhà, đất có diện tích lớn và ở những vị trí có giá trị thương mại cao

  Các DNNN đang giữ nhiệm vụ kinh doanh trong những lĩnh vực kinh tế mũi nhọn của đất nước. Các doanh nghiệp này đang quản lý, sử dụng quỹ nhà, đất có diện tích lớn và có chung một số đặc điểm: (i) Các doanh nghiệp Nhà nước thường được thành lập sớm hoặc sử dụng quỹ nhà, đất sau khi tiếp quản từ chế độ cũ nên được bố trí những vị trí đắc địa, có giá trị thương mại cao (như trụ sở của Tập đoàn Điện lực Việt Nam tại 75 Đinh Tiên Hoàng – đối diện Hồ Hoàn Kiếm, Tổng công ty Đường sắt Việt Nam tại 136 Hàm Nghi – đối diện nhà hát lớn thành phố Hồ Chí Minh…); (ii) Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, các cơ sở SXKD của các doanh nghiệp nằm tại các trung tâm thành phố không còn phù hợp với phát triển quy hoạch đô thị, gây ô nhiễm, ùn tắc giao thông ; (iii) Nền kinh tế chuyển từ cơ chế quản lý tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng nhà, đất vào SXKD cũng thay đổi để phù hợp với mô hình kinh doanh mới, dẫn đến một bộ phận dôi dư, điển hình là các doanh nghiệp cung cấp lương thực, thực phẩm của thời kỳ bao cấp. Do lịch sử để lại (qua 2 cuộc kháng chiến và thời kỳ bao cấp kéo dài) nhà, đất là trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp được sử dụng đế bố trí làm nhà ở cho cán bộ công nhân khá phổ biến.

Các DNNN chiếm giữ nhiều mặt bằng nhưng không sử dụng hết vào mục đích sản xuất kinh doanh sản xuất, nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước không đầy đủ (tiền thuê đất thấp); các doanh nghiệp cổ phần từ các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước cũng được kế thế toàn bộ nhà, đất từ doanh nghiệp cũ do công tác cổ phần hóa không được rà soát, sắp xếp lại, cơ chế tài chính đối với đất đai khi cổ phần hóa còn bất cập, không ổn định và chưa xác định đầy đủ giá trị đất đai vào giá trị doanh nghiệp cổ phần. Các công ty 100% vốn nhà nước, các doanh nghiệp cổ phần hóa đang có lợi thế chiếm giữ nhiều nhà, đất, ở những vị trí có giá trị thương mại cao, nhưng sử dụng, khai thác chưa hiệu quả. Để xử lý, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện chuyển mục đích, cho thuê lại kiếm lời, cá biệt có một số nhà, đất bị chiếm dụng hoặc bỏ trống, trong khi đó có rất nhiều tổ chức, cá nhân của các thành phần kinh tế khác không có mặt bằng để sản xuất kinh doanh.

22.2. Cơ chế sắp xếp, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

Để khắc phục được tình trạng trên, nhằm khai thác có hiệu quả, tiết kiệm nguồn lực tài chính từ quỹ nhà, đất phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, bên cạnh những chính sách tài chính về đất đai (thuê đất, giao đất theo giá thị trường), Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ còn ban hành một số chính sách mang tính giải pháp như chính sách sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà, nước; chính sách di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và di dời theo quy hoạch; chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước nhằm khai thác nguồn lực từ đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế đất nước. Nội dung cơ bản của các chính sách này như sau:

25.2.1. Chính sách sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

Xuất phát từ thực tế sử dụng TSNN trong những năm qua, đặc biệt là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước còn nhiều lãng phí, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành  Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 về việc sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó, trên cơ sở kết quả đã đạt được sau 06 năm thí điểm thực hiện; ngày 19/01/2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi cả nước. Tiếp đó, để phù hợp với tình hình thực tế của các địa phương, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21/10/2008 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg. Việc sắp xếp nhà, đất áp dụng đối với các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, các tổ chức, doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa sau ngày Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg có hiệu lực.

Theo chính sách này, toàn bộ trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở SXKD được bố trí, sắp xếp lại theo nguyên tắc: Di dời các cơ sở SXKD gây ô nhiễm môi trường ra các khu công nghiệp, khu kinh tế. Cơ quan, đơn vị, tố chức được chủ động sắp xếp lại nhà, đất hiện có theo đúng chức năng, nhiệm vụ, nhu cầu cho sản xuất kinh doanh và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương; số nhà, đất dôi dư được phép bán nhà và chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng, từ đó đã tạo ra nguồn tài chính mới để đầu tư xây mới, cải tạo, nâng cấp trụ sở làm việc hoặc được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở SXKD mới, đầu tư chiều sâu, tăng thêm năng lực SXKD; giành quỹ đất có lợi thế thương mại cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch; đồng thời giành quỹ đất để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội như trường học, bệnh viện và các công trình phúc lợi quan trọng khác của địa phương… góp phần chỉnh trang quy hoạch lại đô thị theo hướng hiện đại.

Trên cơ sở đó, chính sách đã quy định các phương thức để xử lý, sắp xếp lại nhà, đất như sau:

– Đối với cơ sở nhà, đất khi nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định của Luật Đất đai thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

– Đối với cơ sở nhà, đất sử dụng không đúng quy định: Trường hợp bỏ trống, cho mượn thì Nhà nước sẽ thu hồi; Trường hợp đang cho thuê toàn bộ hoặc một phần khuôn viên thì đơn vị phải chấm dứt việc cho thuê và sử dụng đúng múc đích, nếu không thực hiện Nhà nước sẽ thu hồi. Nhà, đất nhà nước thu hồi sẽ sử dụng cho các đơn vị có nhu cầu, sử dụng để đầu tư các công trình công cộng, hoặc bán đấu giá thu tiền cho NSNN.

– Đối với nhà, đất đã bố trí làm nhà ở: Trường hợp đủ điều kiện theo quy định thì chuyển giao cho ngành nhà, đất địa phương để thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP. Các trường hợp sử dụng cơ sở nhà, đất không đúng quy định khác thì Thủ trưởng đơn vị chịu trách nhiệm xử lý để sử dụng đúng quy định.

– Đối với nhà, đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp có thể điều chuyển từ nơi thừa sang nơi thiếu để đảm bảo sử dụng hiệu quả, tiết kiệm.

– Đối với cơ sở nhà, đất dôi dư, không có nhu cầu sử dụng thì các cơ quan, đơn vị, tổ chức có thể thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện cho cả đất được giao không thu tiền, đất được giao có thu tiền và đất thuê của Nhà nước. Đây là một cơ chế đặc thù chưa có trong quy định của pháp luật được Thủ tướng Chính phủ cho phép áp dụng để tạo đòn bẩy về kinh tế nhằm huy động được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho đầu tư phát triển, tăng cường cơ sở vật chất và năng lực SXKD.

– Đối với các cơ sở nhà, đất được sử dụng đúng mục đích, đúng quy định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được giữ lại tiếp tục sử dụng làm trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp.

Để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước đã sử dụng đòn bẩy kinh tế khuyến khích việc sắp xếp lại nhà, đất. Cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất giao không thu tiền sử dụng đất, thuê đất.. là một cơ chế đặc thù vượt ngoài phạm vi pháp luật về đất đai. Từ đó tạo nguồn thu được cân đối giữa quyền lợi của Nhà nước và người đang sử dụng như sau:

– Đối với tiền bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp được sử dụng tối đa không quá 100%  tiền nhà và 70% tiền đất để đầu tư trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp; Doanh nghiệp 100% vốn nhà nước được sử dụng 100% tiền bán nhà, xưởng và 50% tiền đất (đối với đất tại các thành phố là đô thị loại đặc biệt hoặc đô thị loại I), không quá 70% (đối với đất thuộc địa bàn các tỉnh còn lại)

– Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch: nộp 100% vào NSNN.

22.2.2. Chính sách tài chính di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và theo quy hoạch

Quá trình phát triển đô thị tại các đô thị lớn những năm qua đã làm cho vị trí các cơ sở có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường cao như sản xuất cơ khí, hoá chất, dệt nhuộm và các cơ sở sự nghiệp như bệnh viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề,… không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Đến nay, đa số các cơ sở này có vị trí nằm ở giữa trung tâm các đô thị; là nguyên nhân lớn gây ra tình trạng quá tải đối với hạ tầng đô thị, ô nhiễm môi trường; cản trở quá trình thực hiện phát triển đô thị theo quy hoạch. Hầu hết các cơ sở này đang chiếm giữ những khu đất có vị trí đẹp, có giá trị thương mại cao. Ngoại trừ những cơ sở bị thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì đây là nguồn lực tài chính rất to lớn có thể khai thác để vừa phục vụ thực hiện di dời, vừa tạo thêm mặt bằng thực hiện các dự án theo quy hoạch xây dựng đô thị; đưa quỹ đất này sử dụng vào các mục đích thương mại, dịch vụ có hiệu quả cao hơn.

Chủ trương xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ năm 2003 (Quyết định số 64/2003/QĐ-TTg ngày 22/4/2003 về việc phê duyệt Kế hoạch xử lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng). Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 74/2005/QĐ-TTg ngày 6/4/2005 về sử dụng tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà xưởng và các công trình khác khi doanh nghiệp phải di dời trụ sở, cơ sở SXKD theo quy hoạch. Cơ chế này quy định có 02 đối tượng được hưởng số tiền thu được từ đất tại vị trí cũ, gồm: (i) Công ty nhà nước được sử dụng để xây dựng cơ sở mới; (ii) Đối tượng không phải là công ty nhà nước được sử dụng 20-30% để xây dựng cơ sở mới, nhưng tối đa không quá 5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế chỉ có một số công ty nhà nước thực hiện được cơ chế này; còn các đối tượng khác, phần lớn là doanh nghiệp cổ phần và các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập chưa tích cực hưởng ứng.

Di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường cũng là một nội dung khi thực hiện sắp xếp nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Từ năm 2001, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg thí điểm thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, nay là Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi cả nước. Theo đó thì đối với các tổ chức phải di dời cơ sở sản xuất do ô nhiễm môi trường là Công ty nhà nước: Nếu có dự án đầu tư xây dựng, nâng cấp, cải tạo cơ sở SXKD được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được sử dụng tối đa 50% hoặc 70% số tiền thu được để thực hiện dự án đầu tư. Tổ chức kinh tế (trừ công ty nhà nước): Nếu phải di dời, thì được hỗ trợ không quá 30% số tiền thu được và mức tối đa không quá 5 tỷ đồng.

Thực tế cho thấy cơ chế này đã và đang phát huy tác dụng, thúc đẩy tiến độ thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị. Tuy nhiên, còn một bộ phận lớn các doanh nghiệp cổ phần có các cơ sở tập trung đông người và các cơ sở SXKD gây ô nhiễm môi trường vẫn chưa tích cực hưởng ứng do cơ chế tài chính chưa đủ mạnh. Bên cạnh các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm thì các cơ sở đông dân như bệnh viện, trường học đang hoạt động tại các đô thị gây ách tắc giao thông và không còn phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị mới, vì vậy Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị kèm theo Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010.

Nội dung cơ bản của cơ chế tài chính khai thác quỹ đất để phục vụ di dời như sau:

(1) Đối tượng áp dụng: Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập và doanh nghiệp có vốn nhà nước đang quản lý, sử dụng cơ sở nhà, đất gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị.

(2) Tạo nguồn từ vị trí đất cũ: (i) Tiền bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Tiền chuyển mục đích sử dụng đất; (iii) Tiền bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; (iv) Tiền sử dụng đất phải nộp khi nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; (v) Tiền cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

(3) Ứng trước vốn để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới:

Đầu tư dự án tại vị trí mới là việc cần phải được làm trước một bước, nhưng đây là việc rất khó triển khai vì thiếu vốn. Để giải quyết việc này, Quy chế quy định:

Đối với cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải di dời thuộc trung ương quản lý: Bộ, cơ quan trung ương căn cứ tính cấp bách của từng dự án đầu tư tại vị trí mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để quyết định việc ứng vốn từ tài khoản tạm giữ về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của Bộ, cơ quan trung ương. Trường hợp tài khoản tạm giữ không có tiền thì Bộ, cơ quan trung ương có văn bản đề nghị Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình Thủ tướng Chính phủ cho phép ứng trước vốn từ nguồn tài chính tạm thời nhàn rỗi do Bộ Tài chính quản lý (nếu có).

Đối với cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải di dời thuộc địa phương quản lý: Sở Tài chính căn cứ tính cấp bách của từng dự án đầu tư tại vị trí mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để quyết định việc ứng vốn từ tài khoản tạm giữ về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của địa phương. Trường hợp tài khoản tạm giữ không có tiền thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND cấp tỉnh cho phép ứng trước vốn từ nguồn tài chính tạm thời nhàn rỗi do Sở Tài chính quản lý (nếu có).

Mức ứng vốn tối đa cho các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải di dời không quá 50% dự toán chi cho dự án đầu tư tại vị trí mới bằng nguồn thu từ vị trí cũ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải di dời có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã ứng trước theo quy định của pháp luật.

Sử dụng nguồn vốn thu được từ vị trí cũ đối với cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải di dời là vấn đề rất quan trọng, tạo ra cơ chế khuyến khích các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp đẩy mạnh di dời, nhất là đối với các doanh nghiệp không phải do Nhà nước sở hữu 100% vốn; vì theo cơ chế hiện hành (Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg, Quyết định số 140/2008/NĐ-CP) các tổ chức kinh tế phải di dời chỉ được hỗ trợ tối đa 5 tỷ đồng. Thực tế cho thấy cơ chế này không tạo ra động lực. Để khắc phục hạn chế này, Quy chế di dời đã quy định cụ thể như sau:

Số tiền thu được từ đất tại vị trí cũ, trước hết phải chi trả các chi phí có liên quan gồm: chi phí đo vẽ nhà, đất; chi phí xác định giá, thẩm định giá và chi phí tổ chức bán đấu giá; chi phí di dời theo chế độ quy định (gồm: chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt thiết bị, máy móc khi thực hiện di dời và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; chi phí hỗ trợ để di dời các hộ dân đang ở tại vị trí cũ (nếu có); chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc NSNN; các chi phí khác có liên quan.

Căn cứ quy định tại Luật Doanh nghiệp, Luật Ngân sách nhà nước; Quy chế quy định việc sử dụng nguồn vốn thu được từ vị trí cũ (sau khi trừ các chi phí nêu trên) dùng để hỗ trợ cho các đối tượng phải di dời 2 khoản hỗ trợ là: (i) hỗ trợ di dời, (ii) hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới; cụ thể như sau:

a) Đối với khoản hỗ trợ di dời gồm: hỗ trợ ngừng việc; nghỉ việc, ngừng kinh doanh, đào tạo nghề thì đối xử bình đẳng giữa các đối tượng phải di dời không phân biệt các thành phần kinh tế.

b) Đối với khoản hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới: Nguồn vốn thu được tại vị trí cũ còn lại (sau khi trừ đi khoản hỗ trợ di dời) sẽ hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới với nguyên tắc hỗ trợ đầu tư phải căn cứ vào từng loại hình đơn vị và quyền sở hữu vốn của Nhà nước tại đơn vị để xử lý cho phù hợp. Cụ thể, chỉ thực hiện hỗ trợ vốn đầu tư thực hiện dự án tại vị trí mới cho các cơ sở của Nhà nước (hoặc có vốn nhà nước) đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và ghi tăng vốn nhà nước để bảo toàn; các trường hợp khác thì chỉ có thể hỗ trợ bằng cách hỗ trợ lãi suất của khoản vay thực tế để thực hiện dự án đầu tư. Theo nguyên tắc này, Quy chế chia ra các trường hợp và quy định cụ thể mức hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới như sau:

– Đối với cơ quan, tổ chức, đơn vị của Nhà nước: được hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới theo dự toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Đối với doanh nghiệp 100% vốn nhà nước: được hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới theo dự toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp doanh nghiệp 100% vốn nhà nước trong thời gian chưa được nhận khoản hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới mà phải vay của các tổ chức tín dụng để thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới thì được hỗ trợ lãi suất đối với khoản vay để thực hiện dự án đầu tư. Mức hỗ trợ là lãi suất thực tế theo Hợp đồng tín dụng, không vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố, tính trên tổng số tiền vay để thực hiện dự án đầu tư. Thời gian hỗ trợ lãi suất tính từ khi vay đến khi nhận được khoản hỗ trợ để thực hiện dự án đầu tư nhưng không quá 12 tháng.

– Đối với doanh nghiệp 100% vốn nhà nước liên doanh với nhà đầu tư khác thành lập pháp nhân mới: được hỗ trợ theo số vốn doanh nghiệp 100% vốn nhà nước phải góp.

– Đối với công ty cổ phần, công ty TNHH từ hai thành viên trở lên: Mức hỗ trợ do Thủ tướng Chính phủ quyết định (đối với dự án có tổng mức đầu tư từ 100 tỷ đồng trở lên), Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định (đối với  dự án có tổng mức đầu tư dưới 100 tỷ đồng của công ty cổ phần, công ty TNHH từ hai thành viên trở lên thuộc trung ương quản lý), Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định (đối với  dự án có tổng mức đầu tư dưới 100 tỷ đồng của công ty cổ phần, công ty TNHH từ hai thành viên trở lên thuộc địa phương quản lý) trên cơ sở các căn cứ sau đây:

+ Nguồn vốn thu được từ đất tại vị trí cũ còn lại sau khi trừ các khoản hỗ trợ quy định;

+ Tính chất của dự án đầu tư và sự cần thiết phải đầu tư vốn của NSNN vào doanh nghiệp;

+ Nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng thành viên về việc tiếp nhận vốn từ NSNN vào doanh nghiệp.

Trường hợp Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, Chủ tịch UBND cấp tỉnh không quyết định đầu tư vốn của NSNN vào công ty cổ phần, công ty TNHH từ hai thành viên trở lên hoặc Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng thành viên không đề nghị tiếp nhận vốn từ NSNN thì doanh nghiệp được hỗ trợ lãi suất đối với khoản vay thực tế để thực hiện dự án đầu tư. Mức hỗ trợ là lãi suất thực tế theo Hợp đồng tín dụng, không vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố, tính trên tổng số tiền vay để thực hiện dự án đầu tư. Thời gian hỗ trợ lãi suất là thời gian vay thực tế ghi trên Hợp đồng tín dụng nhưng không quá 24 tháng. 

c) Thực hiện các khoản hỗ trợ cho doanh nghiệp phải di dời (gồm: hỗ trợ di dời và hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư tại vị trí mới) theo nguyên tắc nguồn vốn thu được từ đất tại vị trí cũ của doanh nghiệp nào thì hỗ trợ cho doanh nghiệp đó. Mức hỗ trợ cho doanh nghiệp phải di dời không quá 70% nguồn vốn thu được từ đất tại vị trí cũ (sau khi trừ các khoản chi phí theo quy định); riêng đối với các dự án đầu tư tại vị trí mới thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật thì được hỗ trợ không quá 100% nguồn vốn thu được từ đất tại vị trí cũ (sau khi trừ các khoản chi phí theo quy định).

d) Số tiền còn lại sau khi đã thực hiện các khoản hỗ trợ được nộp vào NSNN.

22.3. Kết quả đạt được từ sắp xếp, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

Việc sắp xếp, xử lý quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, Tập đoàn kinh tế đã có bước chuyển quan trọng và đạt được những kết quả cơ bản như sau:

(1) Cơ bản nắm được tổng thể nhà, đất do các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp nhà nước thuộc Trung ương và địa phương đang quản lý. Hiện trạng sử dụng nhà, đất đã được các đơn vị kê khai, báo cáo cho từng cơ sở nhà, đất; đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã được Ban chỉ đạo 09 thực tiếp kiểm tra thực tế từng địa chỉ để làm căn cứ xem xét phương án quản lý, sử dụng.

(2) Nâng cao ý thức, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp trong việc quản lý, sử dụng nhà, đất hiệu quả, tiết kiệm và đúng mục đích.

(3) Nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đã được quản lý, sử dụng nhà, đất hợp lý và hiệu quả hơn.

Thông qua việc sắp xếp nhà, đất, cơ bản quỹ nhà đất đã bố trí làm nhà ở cho cán bộ công nhân viên đã được bàn giao cho địa phương quản lý theo đúng chính sách về nhà ở, đất ở. Các địa phương tiến hành bán cho người đang sử dụng theo quy định tại Nghị định 61/CP hoặc bổ sung quỹ nhà ở để cho thuê. Bên cạnh việc tạo nguồn thu cho NSNN từ quỹ nhà, đất này, còn góp phần thực hiện đúng chính sách của nhà nước về quản lý nhà ở, đất ở và thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà, đất tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp đúng quy định, nhà đất là trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp và SXKD không được bố trí làm nhà ở, điều chuyển từ nơi thừa sang nơi thiếu

Số diện tích nhà, đất các đơn vị giữ lại tiếp tục sử dụng còn tương đối lớn. Tuy nhiên, có nhiều diện tích nhà, đất chỉ cho phép tạm giữ lại trong khi tiếp tục thực hiện sắp xếp (đầu tư xây dựng địa điểm mới, hoặc thực hiện thanh lý hợp đồng cho thuê…). Quỹ đất dành lại cho cho các đơn vị tiếp tục sử dụng: Đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp sử dụng nhà, đất theo tiêu chuẩn, định mức; đối với các doanh nghiệp sử dụng vào hoạt động SXKD và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Đồng thời tạo quỹ đất để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội như trường học, bệnh viện và các công trình phúc lợi quan trọng khác của địa phương… góp phần chỉnh trang quy hoạch lại đô thị theo hướng hiện đại; tạo quỹ đất để đầu tư, phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, khách sạn, dịch vụ… góp phần chỉnh trang đô thị mang lại hiệu quả KTXH và tạo nguồn thu cho NSNN.

(4) Tạo nguồn tài chính từ quỹ đất để đầu tư xây mới, cải tạo, nâng cấp trụ sở làm việc cho cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, để đầu tư xây dựng cơ sở SXKD mới, đầu tư chiều sâu, tăng thêm năng lực SXKD cho doanh nghiêp và bổ sung nguồn thu cho NSNN.

22.4. Hạn chế và tồn tại

(1) Cơ chế chính sách sắp xếp lại nhà, đất và huy động nguồn lực từ đất tương đối đầy đủ, nhưng việc triển khai thực hiện còn chậm và mang tính hình thức, đối phó ở một số cơ quan, đơn vị.

Một số Bộ, ngành, địa phương, Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước chưa quan tâm đúng mức đến việc sắp xếp xử lý nhà, đất nói riêng và việc khai thác, quản lý có hiệu quả nguồn lực tài sản là nhà, đất nói chung.

Mặc dù, lợi ích trực tiếp cho đơn vị quản lý, sử dụng và lợi ích cho toàn xã hội đã được thể hiện rõ thông qua cơ chế và thực tế triển khai thực hiện, nhưng các đơn vị trực tiếp quản lý sử dụng, cũng như một số Bộ, ngành có tâm lý chây ỳ, và cố hữu giữ đất. Bên cạnh ngành thuốc lá, lương thực đang phát triển tương đối bền vững nhưng đã biết sử dụng lợi thế về đất đai khai thác thành nguồn vốn để tiếp tục đầu tư chiều sâu; có nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn để tái cơ cấu và để phát triển SXKD nhưng vẫn cố hữu giữ lại đất đai, không tự giác sắp xếp lại nhà, đất, không đề xuất bán để tạo nguồn, có chăng chỉ đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh bất động sản (xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê) – một lĩnh vực không phải là ngành nghề kinh doanh chính. Để chuyển biến nhận thức cũng như thực hiện cần phải có cơ chế tạo đòn bẩy về kinh tế và chế tài mạnh mẽ hơn.

Để quyết định một phương án xử lý nhà, đất – tài sản lớn của đơn vị cần xem xét trên nhiều góc độ, tiêu chuẩn, định mức, nhu cầu SXKD cho hiện tại và theo định hướng phát triển. Tuy nhiên các đơn vị và các Bộ, ngành khi xem xét phương án chưa đặt lợi ích chung của toàn xã hội lên trên mà chủ yếu đối phó với cơ quan nhà nước để có thể cho phép giữ lại nhiều nhà, đất. Nên phương án đề xuất xử lý không phù hợp và không khả thi khi thực hiện. Theo kết quả kiểm tra thí điểm một số đơn vị đã được phê duyệt phương án cho thấy, có một số cơ sở nhà, đất không thực hiện đúng phương án phê duyệt. Có 02 lý do chính: (i) Ý thực chấp hành chính sách của Nhà nước kém – không nghiêm túc thực hiện kết luận về xử lý nhà, đất của cấp có thẩm quyền; (ii) Phương án đề xuất mang tính chất đối phó nên không khả thi; làm ảnh hưởng đến kết quả thực hiện sắp xếp lại nhà, đất.

(2) Việc sắp xếp, xử lý nhà, đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg chưa bao quát hết đối tượng quản lý, sử dụng nhà, đất

Đối tượng quy định tại Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg  là công ty 100% vốn nhà nước và các doanh nghiệp đến thời điểm Quyết định 09/2007/QĐ-TTg có hiệu lực chưa phê duyệt phương án CPH. Trong khi đó số lượng các doanh nghiệp phê duyệt phương án cổ phần hóa trước ngày Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg có hiệu lực chiếm giữ số lượng nhà, đất lớn. Sau khi CPH, các công ty tổ chức lại SXKD và bộ máy nên có nhiều đất đai không còn nhu cầu sử dụng nữa; bên cạnh đó nhiều doanh nghiệp chưa thực hiện đăng ký, sử dụng đất đai, thậm chí không thực hiện nghĩa vụ với NSNN nhưng Nhà nước chưa kiểm tra, kiểm soát hết.

(3) Đối với quản lý đất đã giao cho các doanh nghiệp thuộc các Bộ, ngành, các Tập đoàn, Tổng công ty

Khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường thì chức năng, nhiệm vụ, tổ chức và phương thức SXKD của các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước có nhiều thay đổi, song việc chuyển đổi công năng của tài sản trên đất và mục đích sử dụng đất không theo kịp, đặc biệt là đất của một số ngành như lương thực, thực phẩm, nội thương, cơ khí, quốc phòng… dẫn đến hiệu quả khai thác quỹ đất thấp, thậm chí bỏ trống, cho thuê, bị lấn chiếm. Trong quá trình thực hiện sắp xếp nhà, đất của các đơn vị này phải thay đổi phương án sử dụng nhiều cơ sở nhà đất.

Quá trình công nghiệp hoá cũng như phát triển kinh doanh, dịch vụ không gắn kết với quy hoạch sử dụng đất dẫn đến tình trạng nơi thừa đất, nơi thiếu đất hoặc gây ra ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông… Nhiều cơ sở nhà, đất buộc phải di dời đã gây ra những thiệt hại lớn về tài sản, về vốn, vật chất xã hội và tác động đến sự ổn định đời sống người lao động. Do chính sách cho thuê đất thời kỳ trước đây nghiêng về ưu đãi sản xuất, chậm được điều chỉnh theo thị trường nên không thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, thậm chí dẫn đến cho thuê lại để hưởng chênh lệch từ đất mà lẽ ra nguồn lực này phải được tập trung vào NSNN. Khi thực hiện đổi mới các doanh nghiệp nhằm mục tiêu hình thành nên các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước lớn hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực. Trong đó kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực mang lại nhiều lợi nhuận, đặc biệt là trong giai đoạn chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường đã đem lại địa tô chênh lệch lớn, từ đó đã hấp dẫn các Tập đoàn, Tổng công ty đầu tư nguồn lực lớn vào lĩnh vực này. Do đó, các Tập đoàn, Tổng công ty vừa sao nhãng nhiệm vụ chính, giá trị cốt lõi của doanh nghiệp, vừa tạo ra sự phát triển quá nóng cho thị trường bất động sản. Đến nay, khi chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã có sự thay đổi, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản thay đổi thì sẽ có thể dẫn đến sự đổ vỡ, gây ra những hậu quả nghiêm trọng.

22.5. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

(1) Quy hoạch sử dụng đất chậm được công bố công khai, gây khó khăn cho việc sắp xếp nhà, đất và thực hiện di dời.

Việc sắp xếp lại nhà, đất, để đưa ra phương án xử lý phù hợp: giữ lại SXKD hay chuyển nhượng… cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Có trường hợp dự án đầu tư đã chuẩn bị 5-7 năm nhưng không thực hiện được và không phê duyệt được phương án sắp xếp nhà, đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg vì quy hoạch chưa công khai và chưa rõ ràng.

Quy hoạch sử dụng đất đối với các cơ quan, đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp thuộc diện phải dời còn có ý nghĩa quan trọng hơn, vì không những liên quan đến xử lý đất cũ mà còn liên quan đến địa điểm mới để di dời đến.

(2) Do các đối tượng phải sắp xếp lại nhà, đất, phải di dời đang nắm giữ các khu đất có giá trị thương mại cao, trong điều kiện thị trường bất động sản sôi động nên các đối tượng phải di dời có tâm lý chờ quy định mới của Chính phủ về xử lý đất tại vị trí cũ và giải quyết lợi ích của họ.

(3) Di dời là công việc đòi hỏi phải có thời gian và nguồn vốn tập trung đủ lớn để thực hiện. Nguồn vốn phục vụ di dời theo cơ chế này được tạo ra từ việc xử lý quỹ đất tại vị trí cũ song chưa thể có ngay mà phải di dời xong mới có được. Trong khi đó, việc chuẩn bị vị trí mới và triển khai đầu tư cơ sở mới cần có vốn để thực hiện trước một bước. Đây là vướng mắc đã được tháo gỡ bằng cơ chế Nhà nước sẽ cho các đối tượng phải di dời được ứng trước vốn để đầu tư xây dựng tại vị trí mới. Tuy nhiên, trên thực tế nguồn vốn ứng trước của Nhà nước là hết sức hạn chế.

(4) Các đơn vị trực tiếp quản lý nhà, đất và các Bộ, ngành, địa phương chưa nghiêm túc và kiên quyết trong việc thực hiện sắp xếp nhà, đất và chính sách di dời của nhà nước

Do ý thức, trách nhiệm chưa cao nên các cấp đều thực hiện chậm quy định của Nhà nước về sắp xếp, xử lý nhà, đất. Những sai phạm không được kiên quyết xử lý nên để kéo dài. Qua kết quả kiểm tra việc thực hiện phương án đã được phê duyệt, cho thấy các Bộ, ngành, địa phương và các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp trực tiếp quản lý, sử dụng nhà, đất chưa thực hiện đúng kết luận phê duyệt phương án của Bộ Tài chính và UBND thành phố Hồ Chí Minh; dẫn đến TSNN vẫn bị lãng phí.

22.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả sắp xếp nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

(1) Đẩy nhanh tiến độ thực hiện sắp xếp nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

Theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng TSNN thì đến ngày 31/12/2010 phải hoàn thành việc sắp xếp lại việc quản lý, sử dụng TSNN. Đây là nhiệm vụ hết sức quan trọng nhưng cũng rất nặng nề, đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa các cấp, các ngành. Nhà, đất là những tài sản lớn và ảnh hưởng xâu xa của lịch sử, của các chế độ xã hội và sự thiếu ổn định của hệ thống pháp luật đất đai. Việc đẩy nhanh tiến độ là hết sức cần thiết, nhưng cũng không vì thế mà bỏ qua một yếu tố hết sức quan trọng đó là sự thận trọng. Do sự tồn tại của lịch sử, chính sách hiện hành chưa thể bao quát để giải quyết hết thực trạng và các tình huống. Nên cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp. UBND cấp tỉnh cần khẩn trương công bố công khai quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở để triển khai thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà đất; tạo lập các khu tái định cư; xử lý theo nguyên tắc thị trường.

(2) Đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện phương án sắp xếp nhà, đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, xử lý nghiêm minh các trường hợp không triển khai thực hiện phương án, không chấm dứt việc sử dụng cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết… chưa đúng quy định hoặc phát sinh thêm việc sử dụng sai quy định.

Phương án được phê duyệt nhưng việc thực thi phương án đã được phê duyệt mới là yếu tố quyết định sự thành công của quá trình sắp xếp lại, xử lý nhà, đất. Nếu các đơn vị không thi hành sẽ dẫn đến: (i) Công sức của toàn xã hội cho nỗ lực sắp xếp nhà, đất không được coi trọng; (ii) Tình trạng quản lý, sử dụng lãng phí, kém hiệu quả nhà, đất vẫn tồn tại làm thất thoát nguồn lực TSNN; (iii) Ảnh hưởng đến việc chấp hành kỷ cương, phép nước và tính hiệu lực, hiệu quả của bộ máy công quyền.

Chính vì vậy, trong thời gian tới bên cạnh việc đẩy nhanh tiến độ sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, cần có kế hoạch để kiểm tra việc thực hiện phương án đã phê duyệt của các đơn vị. Trường hợp các đơn vị không thực hiện phương án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt phải có biện pháp xử lý kịp thời, nghiêm minh và dứt điểm. Qua kết quả của việc hậu kiểm mới đánh giá được hiệu quả của cơ chế, chính sách về sắp xếp nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Trên cơ sở kết quả sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước sẽ tạo nên quỹ nhà, đất dôi dư để bố trí, sử dụng theo quy hoạch của địa phương.

(3) Thực hiện quyết liệt việc sắp xếp, bố trí lại quỹ nhà, đất trong thực thi tái cấu trúc các Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty Nhà nước:

– Nắm chắc và đầy đủ quỹ nhà, đất hiện do các Tập đoàn, Tổng công ty nhà nước (bao gồm cả các đơn vị thành viên) đang quản lý, sử dụng, từ đó để làm cơ sở cho việc bố trí lại quỹ đất phù hợp với nhiệm vụ, lĩnh vực hoạt động theo hướng tập trung vào các KCN, khu kinh tế, khu thương mại… Riêng đối với các doanh nghiệp đã thực hiện cổ phần hoá cũng cần được rà soát, nắm lại thực trạng việc quản lý, sử dụng nhà, đất cũng như nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện với NSNN, từ đó có giải pháp xử lý đối với những trường hợp bỏ trống, sử dụng lãng phí, kém hiệu quả.

– Đối với quỹ nhà, đất dôi dư sau khi bố trí, sắp xếp lại thì cho phép bán, chuyển nhượng để tạo vốn tái đầu tư cho SXKD.

– Đối với quỹ nhà, đất được phép chuyển mục đích sử dụng nhưng chưa thực hiện thì đánh giá lại theo giá thị trường và chuyển giao cho các đơn vị có chức năng.

– Đối với quỹ nhà, đất dôi dư mà doanh nghiệp không có phương án sử dụng hợp lý, có hiệu quả thì thu hồi, bán đấu giá hoặc chuyển giao cho địa phương để phục vụ cho lợi ích công cộng theo quy hoạch.

– Tổ chức đánh giá nhu cầu và hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp CPH, từ đó áp dụng các biện pháp tài chính, kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, tổ chức di dời các cơ sở SXKD gây ô nhiễm môi trường, tập trung đông người ra khỏi đô thị. Khi thực hiện phương án cổ phần hóa cần đảm bảo nguyên tắc giá trị TSNN được định giá theo nguyên tắc thị trường, bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất.

– Tổ chức thực hiện thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo cơ chế mới, đảm bảo giá đất sát với thực tế thị trường; đồng thời, tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn của các Tập đoàn, Tổng công ty nhà nước, hạn chế tình trạng đầu tư thoát ly với nhiệm vụ chính của doanh nghiệp, thực hiện chuyển đổi, rút dần vốn ra khỏi lĩnh vực kinh doanh BĐS.

(4) Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, theo hướng:

* Khắc phục những hạn chế cơ chế, chính sách hiện hành:

Chính sách về sắp xếp nhà, đất (bao gồm cả nhà, đất thuộc đối tượng phải di dời do ô nhiễm, do quy hoạch) hiện đang được quy định ở nhiều văn bản (Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg, Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg, Quyết định số 71/2014/QĐ-TTg và Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ) vẫn có một số bất cập, như: (i) Còn có những quy định chưa phù hợp thực tế (như quy định xử lý thu hồi trong trường hợp cơ quan, đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng một phần diện tích nhà, đất chưa đúng quy định (cho thuê, liên doanh, liên kết…), có quy định khó thực hiện (như quy định cơ quan, tổ chức, đơn vị phải bố trí từ nguồn kinh phí của đơn vị để thực hiện di dời các hộ gia đình, cá nhân ra khỏi khuôn viên cơ sở nhà, đất); (ii) Tại Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg quy định đối tượng di dời phải nằm trong Danh mục được cấp có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, việc ban hành danh mục là tương đối khó, nhiều địa phương chưa ban hành được danh mục nên ảnh hưởng đến tiến độ di dời.; (iii) Các cơ sở khi di dời đến vị trí mới chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, không có nguồn kinh phí hỗ trợ địa phương thực hiện việc này nên không đáp ứng được nhu cầu cần phải đi vào sản xuất ngay khi cho di dời, do đó không khuyến khích động viên được các cơ sở di dời đến vị trí mới; (iv) Chế tài xử lý chưa đủ manh.

* Triển khai hệ thống các Luật mới được ban hành

Bên cạnh đó, trong thời gian qua đã có một số văn bản quy phạm pháp luật mới ban hành sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước như: Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Ngân sách nhà nước, Luật Doanh nghiệp,…; cụ thể:

– Luật Quản lý, sử dụng tài sản công được Quốc hội thông qua ngày 21/6/2017 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2018) đã quy định: Chính phủ quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo tiêu chuẩn, định mức và xử lý chuyển tiếp việc sắp xếp lại tài sản công tại cơ quan, tổ chức, đơn vị. Như vậy, theo Luật quản lý, sử dụng tài sản công thì chính sách sắp xếp lại, xử lý tài sản công nói chung và sắp xếp lại, xử lý nhà, đất nói riêng sẽ được ban hành dưới hình thức Nghị định của Chính phủ, đảm bảo phù hợp hệ thống tiêu chuẩn, định mức sử dụng tài sản công được ban hành theo Luật mới; đồng thời quy định các nguồn thu bao gồm cả nguồn thu từ xử lý nhà, đất dôi dư do sắp xếp lại được nộp vào ngân sách nhà nước và được ưu tiên bố trí sử dụng cho dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

– Luật Ngân sách nhà nước năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ năm ngân sách 2017), theo đó, tại Điều 35 quy định khoản thu từ bán TSNN, kể cả thu tiền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất do các cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc trung ương quản lý thuộc nguồn thu NSTW.

– Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp: b) Doanh nghiệp nhà nước không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp nhà nước có ngành nghề kinh doanh chính là các loại bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản), không được góp vốn, mua cổ phần tại ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư chứng khoán hoặc công ty đầu tư chứng khoán, trừ những trường hợp đặc biệt theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ”.

Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất là hết sức cần thiết nhằm khắc phục những hạn chế hiện hành và đồng bộ với các chính sách có liên quan mới được ban hành./.

—————— TÀI LIỆU THAM KHẢO —————————–

 Luật số 09/2008/QH12 về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước được Quốc hội khoá XII kỳ họp thứ ba đã thông qua ngày 3/6/2008 và được Chủ tịch nước ký Lệnh công bố số 04/2008/L-CTN ngày 12/6/2008.

  1. Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.
  2. Nghị định số 04/2016/NĐ-CP ngày 06/01/2009 của Chính phủ bổ sung, sử đổi một số điều của Nghị định số /2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
  3. Thông tư số 245/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 của Bộ Tài chính Quy định thực hiện một số nội dung của Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước
  4. Thông tư số 23/2016/TT-BTC ngày 16/02/2016 của Bộ Tài chính quy định một số nội dung về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước tại đơn vị sự nghiệp công lập
  5. Thông tư số 29/2006/TT-BTC ngày 04/4/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
  6. Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước.
  7. Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước.
  8. Quyết định số 71/2014/QĐ-TTg ngày 17/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 1 Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21/10/2008.
  9. Thông tư số 83/2007/TT-BTC ngày 9/9/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg.
  10. Thông tư số 39/2011/TT-BTC ngày 22/3/2011 của Bộ Tài chính về viêc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/2007/TT-BTC và Thông tư số 175/2009/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg và Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg.
  11. Thông tư số 41/2015/TT-BTC ngày 27/3/2015 về việc sử đổi Điều 9 Thông tư số 39/2011/TT-BTC ngày 22/3/2011 của Bộ Tài chính về viêc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/2007/TT-BTC và Thông tư số 175/2009/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg và Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg.
  12. Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị.
  13. Thông tư số số 81/2011/TT-BTC ngày 09/6/2011 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị ban hành kèm theo Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ.
  14. Báo cáo số tình hình quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2014 của Chính phủ trình Quốc hội khóa XIII.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bản in

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *