Chuyên đề 15 VẤN ĐỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG HOẠT ĐỘNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên đề 15 VẤN ĐỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG HOẠT ĐỘNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

 CN. Phan Văn Thọ

Hội Khoa học đất Việt nam

15.1. Đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

15.1.1. Đất đai: Là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán.

Tuỳ theo mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, Hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh doanh  phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho đầu tư, phát triển.

Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn “Bí ẩn của tư bản”cho rằng: Trình độ phát triển của TTBĐS là thước đo đại diện cho trình độ phát triển của kinh tế thị trường tại các quốc gia và nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”.

Trong quan hệ đất đai và bất động sản thì đất đai là bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành bất động sản, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của bất động sản. Ngành bất động sản phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế.     

15.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai và giao quyền sử đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư

Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, C.Mác cho rằng: Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; C.Mác viết: “Quốc hữu hoá đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp[1]. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hoá tư liệu sản xuất. C.Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hoá đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này1. Theo luận điểm này của Mác nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,… thuộc sở hữu toàn dân”. đồng thời quy định: “… Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình…”(Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai… đều thuộc sở hữu toàn dân ” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài…được chuyển quyền sử dụng đất“.  Hiến pháp 2013 tiếp tục quy định: Đất đai,… thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời quy định cụ thể: “

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.  

– Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.

– Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.                      – Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. (Điều 53, 54)  

Như vậy chế độ sở hữu toàn dân về đất đai quy định Nhà nước là người đại diện; quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu;

 Thứ hai, mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

– Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất;

– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;

Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau đây:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ NSNN; mới được hưởng đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất;

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được giao hoặc công nhận.

15.2. Chính sách thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong hoạt động giải phóng mặt bằng

15.2.1. Quá trình hình thành và hoàn thiện về chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

– Chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất bắt đầu được thể chế hoá ở cấp Nghị định Chính Phủ vào năm 1994, đó là “Qui định về việc đền đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” ban hành kèm theo Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

– Năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/ND-CP ngày 24/4/1998 “Về viêc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” thay thế Nghị định  90/CP.

– Tiếp đến cuối năm 2004 để quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2003 và giải quyết những vấn đề trong thực tế đặt ra, ngày 3/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định  số 197/2004/ND-CP Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ” thay thế chính sách quy định tại Nghị định số 22/1998/ND-CP. Từ năm 2006 đến nay Nghị định  số 197/2004/ND-CP đã được 3 lần sửa đổi bổ sung bởi các Nghị định số 17/2006/ND-CP, Nghị định số 84/2007/ND-CP, Nghị định  số 69/2009/ND-CP. Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai, trong đó đã quy định 33 điều về chính sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng có hiệu lực từ 1/7/2014 thay thế Luật Đất đai 2013, (tương ứng thì Luật Đất đai 2003 chỉ có 7 điều).

15.2.2. Chính sách Nhà nước thu hồi đất và thực hiện giải phóng mặt bằng

15.2.2.1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

 – Luật Đất đai 2003 quy định các trường hợp thu hồi đất:

   Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Khoản 1 Điều 38; quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tại Điều 39;

Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế quy định tại Khoản 1 Điều 40 và cụ thể hóa tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/ND-CP, Điều 34, 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

 – Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất:

(i) Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

 (ii) Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp:

– Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;     

– Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: (a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); (b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; (c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

– Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: (a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; (b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; (c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; (d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; (đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

15.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất

(i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

(ii) Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

(iii) Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng theo (i) và (ii) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

15.2.2.3. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi

(i) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

(ii) Đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau đây:

– Đất đã thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý;

– Đất đã thu hồi thuộc các trường hợp khác thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp đất đã thu hồi là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý. Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật.

15.2.2.4. Chi phí tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng

Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng được tính không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án. Đối với các dự án thực hiện trên các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, dự án xây dựng công trình hạ tầng theo tuyến thì tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được lập dự toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án theo khối lượng công việc thực tế, không khống chế mức trích 2%. Việc lập dự toán, phê duyệt, thực hiện dự toán và quyết toán kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo từng dự án và kinh phí tổ chức thực hiện cưỡng chế (nếu có) theo quy định của Chính phủ và Bộ Tài chính (Thông tư 57/2010/BTC)

15.2.2.5. Kinh phí chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc phần không được trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được tính vào vốn đầu tư của dự án.

15.2.3. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi

15.2.3.1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định của pháp luật thì được bồi thường.

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

15.2.3.2. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hộilợi ích quốc gia, công cộng

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

– Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

15.2.3.3. Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây

(i) Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm: (a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân; (b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; (c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; (d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; (đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

(ii) Đất được Nhà nước giao để quản lý;

(iii) Đất thu hồi trong các trường hợp: do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất;

(iv) Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 0 / 7/ 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

15.2.4. Xác định giá trị đất để bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

15.2.4.1. Căn cứ để xác định giá trị đất bồi thường

– Diện tích đất thu hồi; loại đất thu hồi và giá đất;

Trong đó:

– Diện tích đất thu hồi: Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc bồi thường thực hiện theo quy định tại điều 47 NĐ 84/2007/NĐCP;

– Loại đất thu hồi: Xác định loại đất căn cứ vào Giấy chứng nhận; trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì căn cứ giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 50 Luật Đất đai 2003/Điều 100 Luật 2013; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 mà đất đã đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2013 thì xác định theo loại đất đã đăng ký vào Sổ địa chính; trường hợp chưa đăng ký vào sổ địa chính thì xác định theo hiện trạng đang sử dụng đất đã ổn định, liên tục cho một mục đích nhất định theo quy định tại điều 3 NĐ 84/2007; Đối với đất nương rẫy sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm không liên tục, nhưng thành chu kỳ ổn định (từ 3 chu kỳ trở lên) thì vẫn được xác định loại đất theo mục đích sử dụng đất đó.

– Giá đất để xác định giá trị đất bồi thường là giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quyết định.              

15.2.4.2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hộilợi ích quốc gia, công cộng mà không được bồi thường về đất

(i) Đối tượng sử dụng đất được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định của pháp luật;

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

(ii) Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn chưa thu hồi được.

Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và các khoản chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất (nếu có) phù hợp với mục đích sử dụng đất. UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế của từng dự án đầu tư, từng trường hợp sử dụng đất, xem xét, quyết định bồi thường đối với từng khoản chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất (nếu có).

(iii) Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

– Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ  chứng minh. Trường hợp các chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hoặc không đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

– Chi phí đầu tư vào đất còn lại phải không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

(iv) Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chi phí đầu tư vào đất còn lại bằng (=) Chi phí san lấp mặt bằng cộng (+) với chi phí khác đã đầu tư vào đất (nếu có) trừ (-) đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất.

15.2.5. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi từng loại đất cụ thể

15.2.5.1. Thu hồi đất ở

 (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận, nếu không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư trong các trường hợp sau đây:

– Phải di chuyển chỗ ở do thu hồi hết đất ở;

– Phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đối với hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư bố trí đất ở, nhà ở tái định cư cho phù hợp.

(ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư trong các trường hợp được xác định  sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, từ ngày 15 tháng 10 năm 1993; đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận;

(iii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền. 

(iv) Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở được xác định theo giá thị trường; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

(v) Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

(vi) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định của pháp luật thì được bồi thường về đất trong trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án; trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền. Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.

15.2.5.2. Thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

(i) Bồi thường về đất đối với đất sử dụng có thời hạn (không phải đất Nhà nước cho thuê) thì dược bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Số tiền được bồi thường bằng (=) giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chia (:) cho thời hạn sử dụng đất nhân (x) với thời hạn sử dụng đất còn lại.

(ii) Bồi thường về đất đối với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất không thuộc trường hợp (iii) thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).

(iii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì được bồi thường bằng đất. Căn cứ vào điều kiện cụ thể, quỹ đất tại địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích đất được bồi thường.

15.2.5.3. Thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế

 (i) Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế: Đất phi nông nghiệp không phải là đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường về đất của thời hạn sử dụng đất còn lại; Trường hợp đất phi nông nghiệp có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm thu hồi đất thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

(ii) Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của tổ chức kinh tế thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng đối với trường hợp nghĩa trang, nghĩa địa đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; Trường hợp dự án đang trong thời gian xây dựng kết cấu hạ tầng và chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền.

(iii) Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh thì được bồi thường về đất trong các trường hợp:

– Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

– Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

– Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

– Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.

(iv) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định của pháp luật thì được bồi thường về đất.

(v) Giá đất để tính bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất còn lại (nếu có) tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

15.2.5.4. Thu hồi đất nông nghiệp

(i) Đối với hộ gia đình, cá nhân:

– Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định của pháp luật và diện tích đất do được nhận thừa kế;

– Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định của pháp luật thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

– Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận theo quy định của của pháp luật thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định của pháp luật.

– Đối với diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đối với hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi. Trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được hỗ trợ khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(ii) Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính:

– Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

(iii) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định của pháp luật thì được bồi thường về đất.

15.2.6. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

15.2.6.1. Dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án sử dụng vốn ODA.

(i) Các dự án thu hồi đất phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế – xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng; các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bộ Tài nguyên và Môi trường và các ngành liên quan hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật.

(ii) Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.

15.2.6.2. Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người

(i) Trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người theo quy định của Luật đất đai được thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;

(ii) Đối với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị sạt lở, sụt lún đột xuất toàn bộ diện tích thửa đất hoặc một phần diện tích thửa đất mà phần còn lại không còn khả năng tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bố trí đất ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương quy định nhưng tối đa không được vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương; hộ gia đình, cá nhân được miễn nộp tiền sử dụng đất.

(iii) Tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thu hồi để bố trí tái định cư được ứng từ Quỹ phát triển đất.

15.2.6.3. Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn

Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất như sau:

(i) Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:

a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng (=) chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp nhân (x) với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng;

b) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng (=) chênh lệch giữa giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) với giá đất nông nghiệp nhân (x) với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng;

(ii) Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (nhà ở, công trình đủ điều kiện tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn của công trình) nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương;

(iii) Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích đất sử dụng có nhà ở, công trình của người sử dụng đất thì toàn bộ diện tích đất ở được bồi thường;

(iv) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí tái định cư; được bồi thường tài sản thiệt hại và chi phí di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.

15.2.7. Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

15.2.7.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh

– Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

– Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

15.2.7.2. Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp

– Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất do: (i) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; (ii) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; (iii) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; (iv) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; (v) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà không được gia hạn sử dụng sau thời điểm 24 tháng (trừ trường hợp do bất khả kháng); (vi) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; (vii) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

– Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

15.2.7.3. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

– Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

– Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại được tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình. Giá trị bồi thường được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

– Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

– Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc 2 trường hợp nêu trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

15.2.7.4. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

(i) Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

– Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

– Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất; Trường hợp cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

– Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

(ii) Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản  mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; Trường hợp tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

15.2.7.5. Bồi thường chi phí di chuyển

Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

15.2.7.6. Bồi thường công trình văn hóa, tín ngưỡng, mồ mã

15.2.8. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

15.2.8.1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của pháp luật còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

– Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

15.2.8.2. Các loại hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm

(i) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất

– Đối tượng được hỗ trợ là nhân khẩu nông nghiệp hiện có trong hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp hoặc đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp của các nông, lâm trường quốc doanh (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi mà không thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp;

 Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất.

–  Điều kiện để được hỗ là đất thu hồi đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quy định của Luật đất đai.

–  Chính sách hỗ trợ:

 +  Hỗ trợ ổn định đời sống: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thu hồi đất nông nghiệp nhưng không phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 06 tháng, nếu phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng; trường hợp thu hồi đất nông nghiệp phải di chuyển chỗ ở đến địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản của các nông, lâm trường quốc doanh thuộc đối tượng được hỗ trợ thì được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo hình thức bằng tiền. Mức giá đất cao nhất để hỗ trợ bằng mức giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

 Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng được hỗ trợ thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó. Người lao động do tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng được hỗ trợ thuê lao động theo hợp đồng lao động thì được áp dụng hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc theo quy định tại khoản 3 Điều 62 của Bộ luật Lao động; đối tượng được trợ cấp và thời gian tính trợ cấp thực hiện theo quy định của pháp luật về lao động, nhưng tối đa không quá 06 tháng.

+ Hỗ trợ ổn định sản xuất: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

– Mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ cụ thể, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ, giá cả mặt hàng hỗ trợ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương.

(ii) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

–  Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Đối tượng được hỗ trợ là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) không được bồi thường bằng đất, thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Chính sách hỗ trợ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá từ 1,5 – 5 lần giá đất cùng loại (NĐ 69/2009), không quá 04 lần theo bảng giá đất của địa phương đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; không quá 03 lần giá đất cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại (dự thảo NĐ thi hành Luật Đất đai 2013).

(iii) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở: Đối tượng được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm là nhân khẩu hiện có trong độ tuổi lao động của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất; chính sách hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân có nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.

– Người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.

 Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp.

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động bị thu hồi đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất.

(iv). Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở:

– Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tái định cư thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản hỗ trợ chênh lệch đó.

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ bằng suất đầu tư hạ tầng tính bình quân cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung.

(v) Hỗ trợ khác.

– Ngoài việc hỗ trợ quy định của Chính phủ, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương.

15.2.9. Tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở

15.2.9.1. Tái định cư: Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi mà phải đi chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức giao đất ở, nhà ở tại khu tái định cư. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có nhu cầu đi chuyển chỗ ở do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành và tình hình thực tế tại địa phương.

15.2.9.2. Hỗ trợ tái định cư: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch cho đủ giá trị suất tái định cư tối thiểu;

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình cụ thể của địa phương quy định diện tích đất ở, nhà ở làm căn cứ xác định suất tái định cư tối thiểu theo nguyên tắc: (i) Về diện tích đất ở không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương; (ii) Về diện tích nhà ở không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Giá trị hỗ trợ đầu tư kết cấu hạ tầng bằng (=) Diện tích tối thiểu (x) suất đầu tư kết cấu hạ tầng tính cho 01 mét vuông đất ở.  Giá trị suất đầu tư kết cấu hạ tầng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tái định cư quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

15.2.9.3. Lập và thực hiện dự án tái định cư: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao nhiện vụ cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập và thực hiện dự án tái định cư hoặc thuê tư vấn lập dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

 Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất;

Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.

Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

Nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

Trường hợp dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải đảm bảo kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết của toàn khu tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

15.2.9.4. Bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở

(i) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

(ii) Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

(iii) Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

15.3.Trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bồi thường giải phóng mặt bằng

15.3.1. Căn cứ thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hộilợi ích quốc gia, công cộng

– Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật;

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

15.3.2. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tếxã hộilợi ích quốc gia, công cộng

– Căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm lập hồ sơ thu hồi đất và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành văn bản thông báo thu hồi đất.

– Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

– Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

– Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

– Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

15.3.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất

(i) Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

– Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

– Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

– Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

15.3.4. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

(i) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm:       

– Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

– Tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

(ii) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

(iii) Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

– Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

– Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

– Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

 (iv) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

15.3.5. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

– Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

– Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

 Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp; Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai;

15.3.6. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộcquyết định thu hồi đất

 (i) Nguyên tắc cưỡng chế:

 – Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

 – Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

 (ii) Cưỡng chế được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

 – Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

 – Quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

 – Quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực thi hành;

 – Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành.    Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

 (iii) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

 (iv) Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế:

 – Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

 – Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành.

 Đối với trường hợp cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc thì thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm ngay sau khi lập biên bản ghi nhận sự chấp hành.

 Đối với trường hợp thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất thì việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

 – Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế; Đối với trường hợp thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất thì Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

(v) Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:

– Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;

– Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu tài sản chịu trách nhiệm thanh toán;

– Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;

– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;

– Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu.

15.4. Giải quyết khiếu nại và tố cáo về quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế

15.4.1. Giải quyết khiếu nại

– Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

– Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

– Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì trong thời gian chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng thực hiện quyết định thu hồi đất; cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất phải có quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có). Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là đúng pháp luật thì người có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

15.4.2. Giải quyết tố cáo

– Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

– Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

15.5. Thực trạng và giải pháp

15.5.1. Kết quả đạt được

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 197/2004/ND-CP, được sửa đổi bổ sung tại các Nghị định số 17/2006/ND-CP, Nghị định số 84/2007/ND-CP và Nghị định số 69/2009/ND-CP  được thể chế quy định cơ bản về phạm vi áp dụng, về nguyên tắc bồi thường, về bồi thường đất, bồi thường tài sản, chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, về cơ chế tái định cư và công tác tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Những quy định được thể chế trong chính sách vừa hướng dẫn cụ thể các quy định mang tính nguyên tắc tại Luật đất đai 2003, đồng thời cũng quy định các nội dung cụ thể để giải quyết những vấn đề do yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tê – xã hội đã đặt ra.

Kết quả theo báo cáo[2] chưa đầy đủ của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm (2005-2011) triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (114.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha), Bình Phước (27.109 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529 ha), Gia Lai (12.301 ha). Tỉnh thu hồi diện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha), Hậu Giang (974 ha).

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; trong 10 năm (2001-2010) nhóm đất phi nông nghiệp đã tăng 12%, bao gồm: đất chuyên dùng tăng 752 ngàn ha bằng 75.200ha/năm), trong đó đất công trình công cộng (chủ yếu là giao thông) tăng 37,36%; đất đô thị tăng thêm 531 ngàn ha, bình quân tăng 53 ngàn ha/năm;  đất ở đô thị tăng 81% và đất Khu công nghịêp tăng 4,26 lần. Chính sách  về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất. Chính sách hỗ trợ, bao gồm (i) Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; (ii) Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm cũng theo xu hướng ngày càng có lợi cho người bị thu hồi đất, (iii) Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống; di chuyển; (iv) Chính sách tái định cư và hỗ trợ tái định cư. Giá trị các khoản hỗ trợ đã trở thành một bộ phận chính trong gói thu nhập của người bị thu hồi đất, cụ thể theo bảng dưới đây

Bảng 15.1. Số liệu tổng hợp về thu hồi đất 53 tỉnh, thành phố từ năm 2006 đến tháng 6/20010 

Chỉ tiêu

Tổng số

2006

2007

2008

2009

6 th2010

∑DT thu hồi (ha)

192.497

46.112

27.548

47.741

51.965

19.131

Trđó, DT đất NoN (ha)

91.625

11.587

12.112

23.436

31.828

12.661

ĐâtNoN/∑DTthuhồi (%)

47,60

25,13

43,97

49,09

61,25

66,18

∑CPBTHTr (Trđồng)

30.194.468

3.658.016

4.710.278

10.334.962

7.661.391

3.829.820

Trđ:BT(Trđồng)

19.123.398

2.144.489

2.904.233

7.467.693

4.407.131

2.199.851

HTrợ/∑CPBTHTr(%)

36.67

41.38

38.34

27.74

42.48

42.56

 Tuy nhiên nguồn chi để hỗ trợ và tái định cư thực chất là chênh lệch giá trị đất nông nghiệp và giá trị đất phi nông nghiệp được sử dụng sau thu hồi là do quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất mang lại, cho nên địa phương nào có chênh lệch giữa giá trị đất nông nghiệp và giá trị đất phi nông nghiệp lớn như đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II thì nguồn thu lớn từ đất, từ đó có điều kiện chi bồi thường giải phóng mặt bằng các công trình công cộng bằng nguồn vốn NSNN địa phương,

Giá đất NoN nội thành Hà Nội 252.000đ/m2; TPHCM 380.000đ/m2; BT + HT (5 lần) →1512.000đ/m2và2280.000đ/m2.

ngược lại địa phương có chênh lệch giữa giá trị đất nông nghiệp và giá trị đất phi nông nghiệp không lớn thì càng hạn chế nguồn chi cho các công trình công cộng bằng nguồn vốn NSNN. Đối với doanh nghiệp thì chi bồi thường chỉ là khoản ứng trước của giá trị gia tăng trong tương lai mà mình sẽ được hưởng và chủ yếu tập trung dự án ở địa phương nào có chênh lệch giá trị đất nông nghiệp (NoN) với đất phi nông nghiệp lớn nhất là đô thị loại đặc biệt, loại I.

15.5.2. Một số tồn tại chủ yếu

(i) Phạm vi thu hồi đất quá rộng, đặc biệt là thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế, hầu như tất cả các dự án không phân biệt qui mô đều được tu hồi đất để giao hoặc cho thuê đất, theo điều tra năm 2010 của một đề án tại 8 tỉnh, thành phố có tốc độ phát triển nhanh thì diện tích đất phải chuyển mục đích đều phải thu hồi, dẫn đến thu hồi đất tràn lang; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị động chạy theo dự án phục vụ thu hồi đất, nhất là các thời kỳ bất động sản tăng giá liên tục, làm lu mờ chức năng định hướng sử dụng đất phù hợp với năng lực hấp thu của nền kinh tế và sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả;

 (ii) Giá đất bồi thường chưa thực hiện được nguyên tắc sát giá thị trường, chủ yếu thực hiện bồi thường đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành công bố 1/1 hàng năm, thông thường thấp hơn so với giá đất thị trường, chỉ bằng khoảng 30%-60% so giá thị trường theo điều tra, đồng thời lại có chênh lệch giá đất của từng loại đất, tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương là rất lớn. Giá đất tại khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội với các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc,… chênh lệch từ trên 100 – 716%. Mặt khác việc hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp (đất nông nghiệp vườn ao, trong khu dân cư có mức hỗ trợ 20-70% giá đất ở liền kề, đất nông nghiệp còn lại có mức hỗ trợ 1,5-5 lần giá đất nông nghiệp do đó giá các loại đất trên thị trường hình thành theo giá trị của “gói bồi thường, hỗ trợ về đất” không còn phản ảnh giá trị thực của đất đai nữa. giá đất làm căn cứ hỗ trợ đặc biệt là hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, phạm vi Phường áp dụng theo giá đất ở liền kề hoặc có vị trí gần nhất (NĐ 197/2004), sau sử đổi theo giá đất ở trung bình (NĐ 69/2009) cũng gây nhiều vướng mắc và khiếu nại của người bị thu hồi đất được hỗ trợ.

(iii) Xác định quyền sử dụng đất hợp pháp để được bồi thường (có giá trị bồi thường, hỗ trợ cao nhất, liên quan đến bồi thường tài sản đã hình thành trên đất) đối với các trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như: Đất tự khai hoang chưa được đăng ký và chưa được cấp Giấy chứng nhận; đất đã có nhà ở trên đất nông nghiệp đã có Giấy chứng nhận theo mục đích nông nghiệp; đất đã sử dụng ổn định theo quy định của pháp luật nhưng nằm trong hành lang an toàn (Giao thông, điện cao áp) nên không được cấp Giấy chứng nhận, v.v… và sau hơn hai mươi năm giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, nhưng vẫn chưa giải quyết được căn cơ vấn đề phức tạp do lịch sử để lại, loại đất được tham gia thị trường bất động sản (đất ở, đất làm mặt bằng cơ sở sản xuất kinh doanh) đầy đủ nhất mới cấp quyền sử dụng đất chưa được 70%. 

(iv) Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi, chính sách sau mở ra thông thoáng hơn làm ảnh hưởng đến chính sách trước, đặc biệt là chính sách hỗ trợ (NĐ 197/2004 quy định hỗ trợ do thu hồi đất nông nghiệp là vườn ao, trong khu dân cư từ 20 – 50% giá đất ở, NĐ 17/2006, NĐ 84/2007, NĐ 69/2009 quy định đất nông nghiệp là vườn ao hỗ trợ lên đến 70% giá đất ở, hỗ trợ do thu hồi đất nông nghiệp còn lại bằng suất đất phi nông nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng khu dân cư hoăc hỗ trợ tối đa đến 5 lần giá đất nông nghiệp, trong khi đó  việc không hồi tố trong chính sách bồi thường, hỗ trợ (Đối với những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước khi quy định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định Nghị định này), từ đó dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm, nhiều dự án thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ năm 2003 theo NĐ 22/1998 đến nay (năm 2012) đã 10 năm (nhưng chưa chi trả vì người bị thu hồi đất khiếu nại không nhận tiền bồi thường), khi cưỡng chế thu hồi đất chỉ được nhận tiền bồi thường và hỗ trợ đối với đất nông nghiệp là 135000đ/m2 (bằng giá đất nông nghiệp năm 2012) mà lẽ ra nếu giải quyết theo NĐ 69 hiện hành thì còn thêm phần hỗ trợ tối đa đến 5 giá đất NoN (135.000 x 5 = 675.000đ/m2), vừa không thuyết phục vừa gây bức xúc nặng nề trong nhân dân, điển hình là vụ cưỡng chế tại khu đô thị mới Văn Giang Hưng Yên; Dương nội Hoài Đức, Hà tây (cũ).                    

 Ngoài việc chính sách thường xuyên thay đổi, còn có các van bản quy phạm pháp luật áp dụng cho ngành, dự án trọng điểm như Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17/8/ 2005 Về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Điện lực về bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp và Nghị định số 81/2005/NĐ-CP ngày 12/10/ 2009 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 106/2005/NĐ-CP; các Quyết định của TTCP về công trình thủy điện Sơn la, đường cao tốc Hà nội – Hải phòng v.v…; các dự án giao thông sử dụng vốn ODA thì lại áp dụng theo khung chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng do Nhà nước Việt nam thỏa thuận với các nhà tài trợ theo tiêu chí của Ngân hàng Thế giới (WB), do đó không thể thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài (ADB, WB) từ đó không tránh khỏi vênh nhau về chính sách ngay trên cùng một địa bàn.

(v) Chưa coi trọng việc lập khu tái định cư, chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”;

Một số tồn tại khác liên quan đến hỗ trợ như đối tượng hỗ trợ (xác định là nông dân, thu nhập chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp, phạm vi khu dân cư, v.v…; đến bồi thường tài sản như giá tài sản, tỉ lệ được bồi thường v.v…; đến giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất. Năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; tổ chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện; việc lập và thực hiện phương án bồi thường chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch.

 Từ tình hình vướng mắc và tồn tại trên đây đã làm cho việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng trở thành vấn đề nổi cộm trong xã hội, đó là tình hình khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo liên quan đến quyền, lợi ích trong quản lý, sử dụng và thu hồi đất đai. Từ năm 2003 – 2011 Cơ quan chính quyền các cấp đã tiếp nhận 723,938 vụ việc, trong đó khiếu nạị về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất từ năm 2005 – 6/2009 chiếm 49,50%([1]).

Giai đoạn 1999 – 2003 bình quân 190,000 đơn/năm; giai đoạn 2004 – 2011 bình quân 100,000 đơn/năm(.

15.5.3. Giải pháp

Một là, Công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phạm vi Nhà nước thu hồi đất; trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và cưỡng chế:

(i) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập, thẩm định và phê duyệt trên nguyên tắc dân chủ và công khai theo hình thức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân thông qua việc công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cấp Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cấp tỉnh; đặc biệt việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nội dung lấy ý kiến nhân dân gồm Báo cáo tóm tắt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, danh mục dự án, công trình thực hiện trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

(ii) Quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như quy định tại Điều 54 của Hiến pháp năm 2013. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội phải dựa trên tiêu chí “vì lợi ích của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng”; các dự án mà Nhà nước thu hồi đất phải căn cứ vào ý nghĩa, tính chất quan trọng của dự án với việc phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng; không có phân biệt dự án đó là của thành phần kinh tế nào, cụ thể: Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất;

(iii) Thu hẹp phạm vi thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 đã quy định “Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh” (Điều 73) theo nguyên tắc phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được xét duyệt và công bố, để sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp; thương mại, dịch vụ; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí nhằm mục đích kinh doanh; làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trong trường hợp địa phương có khu, cụm công nghiệp mà ngành nghề của khu, cụm công nghiệp không phù hợp; khai thác khoáng sản làm vật liệu thông thường, than bùn, khoáng sản tại khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản; làm đồ gốm.

(iv) Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất; bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất. Đối với trình tự, thu hồi đất phải được quy định theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận.

Hai là, Cải cách hành chính trong thu hồi đất, bổ sung để làm rõ quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

(i) Sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án theo hướng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

(ii) Bổ sung và làm rõ về tính hợp pháp của sử dụng đất, những trường hợp được Nhà nước bồi thường và không được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất; quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất thuê thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại;

Ba là, Giá trị bồi thường đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, phân phối lợi ích từ giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất sau thu hồi cho đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp, đối tượng nghèo:

(i) Sửa đổi nguyên tắc xác định giá đất: “phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”, Chính phủ quy định khung giá các loại đất thời hạn 5 năm, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương thời hạn 5 năm thay cho ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng năm; khi giá đất trên thị trường có biến động lớn thì khung giá và bảng giá phải điều chỉnh cho phù hợp, đồng thời UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để thu tài chính đất đai và bồi thường khi thu hồi đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

(ii) Quy định cụ thể Nhà nước điều tiết một phần nguồn thu từ đất do chuyển mục đích sử dụng đất sau thu hồi để thực hiện việc hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi, hộ bị thu hồi đất mà giá trị bồi thường đất ở, nhà ở không đủ trả giá trị suất tái định cư tối thiểu, nhằm tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống, mọi người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đều được tái định cư; chú trọng xây dựng khu tái định cư và hỗ trợ tái định cư, ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

Bốn là, Quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp đã được giao, cho thuê đất sau khi thu hồi mà không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng đó là cho phép chậm tiến độ hơn so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó; nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ này mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất;

Năm là, Bổ sung quy định về xử lý các khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hướng việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo; trường hợp giải quyết khiếu nại có liên quan đến giá đất tính bồi thường thì người có đất bị thu hồi có quyền mời tư vấn giá đất độc lập để tham vấn ý kiến; cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại phải thành lập Hội đồng tư vấn về giá đất hoặc trưng cầu thẩm định giá đất trong quá trình giải quyết khiếu nại.

Sáu là, Tăng cường năng lực cho Tổ chức phát triển quỹ đất, thành lập Quỹ phát triển đất để ứng vốn cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tạo quỹ đất theo quy hoạch; ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, , đầu tư phát triển hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất./.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO

————————–

1. Đảng Cộng sản Việt Nam, “Văn kiện Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương khoá XI”;

2. Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013;

3. Các Nghị định của Chính phủ (90/CP, 22/1998/CP, 197/2004/CP, 17/2006/CP, 84/2007/CP, 69/2009/CP,) ban hành về về chính sách Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

4. Dự thảo Nghị định về Giá đất và Nghị định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013;

5. Báo cáo của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng đất năm 2001- 2010; năm 2011-2020;

 6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993 – 2003);

7. Đề án “Tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư”, năm 2010- Bộ Tài nguyên & Môi trường

8. Đề án Nghiên cứu xác định giá đất trên thị trường phục vụ việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Năm 2010 – GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Ngân hàng Thế giới;

9. Sự bí ẩn của tư bản – Hernando de Soto – Nguyễn Quang A dịch – 2003;

10. Định giá và đền bù đất đai, Tác giả: R.O. ROST vµ H.G.COLLINS, Học Viện định giá đất và kinh tế đất Australia – Tái bản năm 1993;

11. Đề tài khoa học cấp Bộ: “Nghiên cứu thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai”. Tác giả, Ths. Bùi Sĩ Dũng, Tổng cục Quản lý đất đai.

 [1] Báo cáo của Chính Phủ ngày 26/10/2012 tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XIII

[1] Mac-Ăng ghen toàn tập, tập 26

[2] Bộ TNMT – tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003

Bản in

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *