Chuyên đề 11: CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THANH TOÁN BẰNG QUỸ ĐẤT CHO NHÀ ĐẦU TƯ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO HÌNH THỨC XÂY DỰNG – CHUYỂN GIAO

Chuyên đề 11: CƠ CHẾ NHÀ NƯỚC THANH TOÁN BẰNG QUỸ ĐẤT CHO NHÀ ĐẦU TƯ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO HÌNH THỨC XÂY DỰNG – CHUYỂN GIAO

Thạc sĩ Trần Nguyễn Thiện

Cục Quản lý công sản – Bộ Tài chính

 11.1. Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao

Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (sau đây gọi là Hợp đồng BT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện Dự án khác. Dự án khác được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành công trình kết cấu hạ tầng theo thỏa thuận tại hợp đồng dự án.

Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Việc sử dụng quỹ đất để tạo nguồn vốn thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Hợp đồng BT phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao gồm:

(i) Đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai; cụ thể:

– Đất chưa giải phóng mặt bằng thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước thực hiện thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Đất đã giải phóng mặt bằng thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.

(ii) Đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán Dự án đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao.

11.2. Thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dựa án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao

11.2.1. Nguyên tắc thanh toán Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao

Việc Nhà nước thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao (sau đây gọi là Dự án BT) phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

11.2.1.1. Giá trị Dự án BT xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng

a) Giá trị Dự án BT ghi tại Hợp đồng BT là toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; lãi vay huy động vốn đầu tư; chi phí khác (không bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá). Việc xác định các loại chi phí trên thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan.

b) Giá trị Dự án BT không thay đổi kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Trừ trường hợp có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép điều chỉnh quy mô, thiết kế kỹ thuật của Dự án BT, khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT dẫn đến thay đổi giá trị Dự án BT.

– Giá trị điều chỉnh Dự án BT được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản điều chỉnh quy mô, thiết kế kỹ thuật của Dự án BT. Giá trị điều chỉnh được ghi nhận bằng Phụ lục Hợp đồng BT ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hoặc cơ quan được ủy quyền) và Nhà đầu tư (sau đây gọi là các Bên ký kết Hợp đồng BT);

– Giá trị điều chỉnh Dự án BT ghi tại Phụ lục Hợp đồng BT được tổng hợp vào giá trị Dự án BT để thanh toán, quyết toán Hợp đồng BT theo quy định.

c) Giá trị Dự án BT để thanh toán là giá trị Dự án BT được quyết toán theo quy định về quyết toán vốn đầu tư các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước (sau đây gọi là giá trị quyết toán Hợp đồng BT).

11.2.1.2. Giá trị quỹ đất để thanh toán cho Nhà đầu tư xác định theo quy định của pháp luật về đất đai

a) Đối với quỹ đất thanh toán là quỹ đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai: Giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê. Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

b) Đối với quỹ đất thanh toán là quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán Dự án đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao: Giá trị quỹ đất thanh toán là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị theo đánh giá lại của tài sản trên đất (sau khi trừ chi phí liên quan đến việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán theo quy định). Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán do Sở Tài chính chủ trì thực hiện, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.

c) Giá trị quỹ đất thanh toán không thay đổi kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Trừ trường hợp có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng dẫn đến thay đổi giá trị quỹ đất thanh toán.

– Giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hoặc pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Giá trị điều chỉnh được ghi nhận bằng Phụ lục Hợp đồng BT ký kết giữa các Bên ký kết Hợp đồng BT;

– Giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán ghi tại Phụ lục Hợp đồng BT được tổng hợp vào giá trị quỹ đất để thanh toán cho Nhà đầu tư.

d) Giá trị quỹ đất thanh toán thực tế là giá trị quỹ đất thanh toán sau khi đã được điều chỉnh theo các Phụ lục Hợp đồng BT nêu trên (nếu có).

11.2.1.3. Thực hiện thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị Dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán

a) Nguyên tắc ngang giá thể hiện như sau:

– Giá trị Dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán không thay đổi kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá trị Dự án BT, giá trị quỹ đất được xác định và thanh toán theo quy định của pháp luật. Trừ các trường hợp có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép điều chỉnh nêu trên.

– Khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT chấm dứt kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.

b) Nguyên tắc thanh toán bù trừ chênh lệch cụ thể như sau:

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị Dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho Nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất khác (đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) tại thời điểm quyết toán Dự án BT hoàn thành theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.

11.2.1.4. Thời điểm thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất là thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư

Thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành Dự án BT theo quy định tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ về Đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

11.2.2. Sử dụng quỹ đất để thanh toán Dự án BT

11.2.2.1. Đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng

Trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dự kiến thanh toán, căn cứ đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký Hợp đồng BT và đề nghị của Nhà đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản cam kết với Nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán Dự án BT; đồng thời giao các cơ quan chức năng của địa phương và Nhà đầu tư thực hiện:

– Lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định;

– Tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.

Trên cơ sở kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán, làm cơ sở để thanh toán Dự án BT theo quy định.

11.2.2.2. Đối với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán, làm cơ sở để thanh toán Dự án BT theo quy định.

11.2.2.3. Đối với quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới

Việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; cụ thể như sau:

a) Thẩm quyền chấp thuận việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới:

– Bộ Tài chính đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ (sau đây gọi là doanh nghiệp nhà nước) thuộc Trung ương quản lý;

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc địa phương quản lý.

b) Quy trình xem xét việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Trung ương quản lý, để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới như sau:

Bước 1: Cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước trực tiếp quản lý, sử dụng cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ có văn bản báo cáo về nhu cầu, sự cần thiết thực hiện Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để thanh toán; gửi:

– Cơ quan chủ quản thuộc Trung ương (Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung ương) đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp;

– Người đại diện chủ sở hữu trực tiếp tại doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ (sau đây gọi là người đại diện chủ sở hữu trực tiếp) đối với doanh nghiệp nhà nước.

Bước 2: Cơ quan chủ quản, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp quy định tại điểm a khoản này xem xét, có ý kiến bằng văn bản gửi Bộ Tài chính đề nghị thực hiện Dự án đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới bằng Hợp đồng BT và thanh toán Hợp đồng BT bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ.

Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày nhận được ý kiến của cơ quan chủ quản, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp; căn cứ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Bộ Tài chính xem xét gửi lấy ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nơi có cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ) về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;

Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ý kiến về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng trong thời gian 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản gửi lấy ý kiến của Bộ Tài chính để Bộ Tài chính xem xét và có ý kiến bằng văn bản gửi cơ quan chủ quản (đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp) hoặc người đại diện chủ sở hữu trực tiếp (đối với doanh nghiệp nhà nước).

c) Quy trình xem xét việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc địa phương quản lý, để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới như sau:

Bước 1: Cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước trực tiếp quản lý, sử dụng cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ có văn bản báo cáo về nhu cầu, sự cần thiết thực hiện Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để thanh toán; gửi:

– Cơ quan chủ quản thuộc địa phương (Sở, ngành chủ quản, cơ quan cấp trên thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp;

– Người đại diện chủ sở hữu trực tiếp đối với doanh nghiệp nhà nước.

Bước 2: Cơ quan chủ quản, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp quy định tại điểm a khoản này xem xét, có ý kiến bằng văn bản gửi Sở Tài chính đề nghị thực hiện Dự án đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới bằng Hợp đồng BT và thanh toán Hợp đồng BT bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ.

Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày nhận được ý kiến của cơ quan chủ quản, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp; căn cứ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và có ý kiến bằng văn bản gửi cơ quan chủ quản (đối với cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp) hoặc người đại diện chủ sở hữu trực tiếp (đối với doanh nghiệp nhà nước).

11.2.3. Quy trình thanh toán Dự án BT

11.2.3.1. Đối với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, các Bên ký kết Hợp đồng BT có trách nhiệm xác định lãi vay huy động vốn đầu tư trong phương án tài chính của Hợp đồng BT tính đến ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất; ký kết Phụ lục Hợp đồng BT ghi nhận giá trị Dự án BT đã điều chỉnh do chấm dứt lãi vay huy động vốn đầu tư.

Quy trình thanh toán chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán với giá trị Dự án BT đã điều chỉnh do chấm dứt lãi vay huy động vốn đầu tư xác định tại khoản 1 Điều này như sau:

a) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT đã điều chỉnh do chấm dứt lãi vay huy động vốn đầu tư thì Nhà đầu tư phải nộp số chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước. Việc thu, nộp số chênh lệch căn cứ vào Thông báo nộp tiền của cơ quan Thuế và thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Khi Dự án BT hoàn thành và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình, căn cứ các Phụ lục Hợp đồng BT, các Bên ký kết Hợp đồng BT thực hiện xác định số chênh lệch giữa tổng giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán ghi tại các Phụ lục Hợp đồng BT và tổng giá trị điều chỉnh Dự án BT ghi tại các Phụ lục Hợp đồng BT để thực hiện quyết toán việc thanh toán như sau:

– Trường hợp tổng giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán lớn hơn tổng giá trị điều chỉnh Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp số chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước;

– Trường hợp tổng giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán nhỏ hơn tổng giá trị điều chỉnh Dự án BT thì Nhà nước thanh toán số chênh lệch bằng tiền cho Nhà đầu tư.

Sau khi hoàn thành việc thanh toán quy định tại điểm này, các Bên ký kết Hợp đồng BT ký biên bản xác nhận hoàn thành việc thanh toán, làm cơ sở để thanh lý Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật.

b) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị Dự án BT đã điều chỉnh do chấm dứt lãi vay huy động vốn đầu tư thì số chênh lệch được thanh toán bù trừ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT. Cụ thể như sau:

Căn cứ giá trị quyết toán Hợp đồng BT và giá trị quỹ đất thanh toán thực tế, các Bên ký kết Hợp đồng BT thực hiện xác định số chênh lệch giữa giá trị quyết toán Hợp đồng BT với giá trị quỹ đất thanh toán thực tế; ký kết Phụ lục Hợp đồng BT ghi số chênh lệch để thực hiện thanh toán bù trừ:

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán thực tế lớn hơn giá trị quyết toán Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư phải nộp số chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước;

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán thực tế nhỏ hơn giá trị quyết toán Hợp đồng BT thì Nhà nước thanh toán số chênh lệch bằng tiền cho Nhà đầu tư.

Trường hợp Nhà nước chưa bố trí được ngân sách để thanh toán thì có thể thỏa thuận với Nhà đầu tư để thanh toán số chênh lệch bằng quỹ đất khác.

11.2.3.2. Đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng

a) Trường hợp thời điểm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Nhà đầu tư trước khi phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT

Quy trình thanh toán thực hiện theo quy trình thanh toán đối với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng.

b) Trường hợp thời điểm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Nhà đầu tư đồng thời hoặc sau khi phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT

Căn cứ giá trị quyết toán Hợp đồng BT và giá trị quỹ đất thanh toán thực tế, các Bên ký kết Hợp đồng BT thực hiện xác định số chênh lệch giữa giá trị quyết toán Hợp đồng BT với giá trị quỹ đất thanh toán thực tế; ký kết Phụ lục Hợp đồng BT ghi số chênh lệch để thực hiện thanh toán bù trừ:

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán thực tế lớn hơn giá trị quyết toán Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư phải nộp số chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước. Việc thu, nộp số chênh lệch căn cứ vào Thông báo nộp tiền của cơ quan Thuế và thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán thực tế nhỏ hơn giá trị quyết toán Hợp đồng BT thì Nhà nước thanh toán số chênh lệch bằng tiền cho Nhà đầu tư.

Trường hợp Nhà nước chưa bố trí được ngân sách để thanh toán thì có thể thỏa thuận với Nhà đầu tư để thanh toán số chênh lệch bằng quỹ đất khác.

11.2.3.3. Đối với quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới

Quy trình thanh toán đối với trường hợp sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới thực hiện theo quy trình thanh toán đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng.

11.2.4. Hồ sơ, thủ tục thanh toán

11.2.4.1. Hồ sơ thanh toán:

Hợp đồng BT bằng quỹ đất do các Bên ký kết Hợp đồng BT lập, quản lý, lưu trữ theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.

11.2.4.2. Thủ tục thanh toán

a) Căn cứ tiến độ thực tế thực hiện Dự án BT và thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Nhà đầu tư, các Bên ký kết Hợp đồng BT có trách nhiệm thực hiện thanh toán theo quy định tại Thông tư này, báo cáo cấp có thẩm quyền chấp thuận thanh toán như sau:

– Cơ quan chủ quản thuộc Trung ương, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Trung ương quản lý;

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc địa phương quản lý và các trường hợp thanh toán bằng quỹ đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Cấp có thẩm quyền nêu trên gửi đề nghị thanh toán đến cơ quan tài chính (Bộ Tài chính đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Trung ương quản lý; Sở Tài chính đối với các trường hợp còn lại).

Trong thời gian 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị thanh toán của cấp có thẩm quyền, cơ quan tài chính thông báo cho cơ quan Kho bạc nhà nước để thực hiện thanh toán bằng tiền cho Nhà đầu tư hoặc thu nộp ngân sách nhà nước từ Nhà đầu tư.

Riêng trường hợp Nhà đầu tư thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cơ quan tài chính thông báo số chênh lệch cho cơ quan Thuế để cơ quan Thuế ban hành Thông báo nộp tiền cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và cơ quan Kho bạc nhà nước để thực hiện thu ngân sách nhà nước.

11.2.5. Hạch toán thu, chi ngân sách nhà nước đối với giá trị quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT

11.2.5.1. Việc hạch toán thu, chi ngân sách nhà nước đối với giá trị quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT do cơ quan tài chính thực hiện theo quy định của pháp luật về kế toán và pháp luật về ngân sách nhà nước. Cụ thể như sau:

a) Bộ Tài chính thực hiện hạch toán ngân sách Trung ương số tiền tương ứng thanh toán Hợp đồng BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Trung ương quản lý.

Riêng trường hợp quỹ đất thanh toán là cơ sở nhà, đất thuộc Bộ Quốc phòng quản lý, việc hạch toán ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 138/2015/TTLT-BTC-BQP ngày 01 tháng 9 năm 2015 của liên Bộ Tài chính – Bộ Quốc phòng.

b) Sở Tài chính thực hiện hạch toán ngân sách địa phương đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc địa phương quản lý và các trường hợp thanh toán bằng quỹ đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.

11.2.5.2. Căn cứ thời điểm ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Nhà đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và thời điểm phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan tài chính thực hiện hạch toán thu, chi ngân sách nhà nước như sau:

a) Trường hợp tại thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất chưa phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT

– Căn cứ giá trị quỹ đất thanh toán (chưa bao gồm các giá trị điều chỉnh giá trị quỹ đất thanh toán) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thực hiện ghi thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với giá trị quỹ đất thanh toán; đồng thời ghi chi tạm ứng ngân sách nhà nước để thực hiện Dự án BT đối với giá trị Dự án BT đã điều chỉnh do chấm dứt lãi vay huy động vốn đầu tư.

Việc thu hồi tạm ứng và thanh toán vốn tạm ứng thực hiện khi cơ quan chủ quản, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp có văn bản đề nghị thanh toán giá trị khối lượng các hạng mục của Dự án BT đã hoàn thành, được nghiệm thu theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.

Định kỳ hàng năm khi kết thúc năm tài chính ngân sách, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết Hợp đồng BT (hoặc cơ quan được ủy quyền) báo cáo cơ quan chủ quản, người đại diện chủ sở hữu trực tiếp tổng hợp số tiền đã chi ngân sách nhà nước thanh toán vốn đầu tư Dự án BT trong năm, gửi cơ quan tài chính.

Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT, căn cứ báo cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết Hợp đồng BT (hoặc cơ quan được ủy quyền) về giá trị quyết toán Hợp đồng BT, cơ quan tài chính thực hiện hạch toán ghi chi ngân sách nhà nước thanh toán vốn đầu tư Dự án BT phần giá trị còn lại đã được quyết toán.

– Thực hiện ghi thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với giá trị điều chỉnh tăng của quỹ đất thanh toán (nếu có) khi Nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

b) Trường hợp tại thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất đã phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Dự án BT; căn cứ giá trị quỹ đất thanh toán thực tế sau khi tổng hợp các giá trị điều chỉnh giá trị quỹ đất thanh toán, thực hiện ghi thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và ghi chi ngân sách nhà nước thanh toán vốn đầu tư Dự án BT; cụ thể như sau:

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán thực tế lớn hơn giá trị quyết toán Hợp đồng BT thì ghi thu, ghi chi theo giá trị quyết toán Hợp đồng BT. Khi Nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì thực hiện ghi thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với số chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị quyết toán Hợp đồng BT;

– Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán thực tế nhỏ hơn giá trị quyết toán Hợp đồng BT thì ghi thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với giá trị quỹ đất thanh toán, ghi chi ngân sách nhà nước thanh toán vốn đầu tư Dự án BT đối với giá trị quyết toán Hợp đồng BT.

11.2.6. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần giá trị Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp theo quy định (nếu có).

11.2.6.1. Diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Nhà đầu tư bao gồm:

a) Phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần giá trị Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.

Định kỳ các Bên ký kết Hợp đồng BT tiến hành xác nhận khối lượng và giá trị Dự án BT hoàn thành theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng. Thời gian định kỳ xác nhận khối lượng và giá trị Dự án BT hoàn thành do các Bên ký kết Hợp đồng BT quy định tại Hợp đồng BT.

b) Phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định.

11.2.6.2. Trên cơ sở giá trị các hạng mục công trình của Dự án BT đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, số tiền Nhà đầu tư đã nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định và thực tế của quỹ đất thanh toán, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương xác định vị trí, diện tích của quỹ đất thanh toán để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Ngân sách nhà nước ngày 16 tháng 12 năm 2002.

2. Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước ngày 03 tháng 6 năm 2008.

3. Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.

4. Luật Đầu tư ngày 26 tháng 11 năm 2014.

5. Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

6. Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg ngày 26 tháng 6 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao.

7. Thông tư số 183/2015/TT-BTC ngày 17 tháng 11 năm 2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư Xây dựng – Chuyển giao quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg ngày 26 tháng 6 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ./.

Bản in

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *