Chuyên đề 10: PHÁP LUẬT ÁP DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

Chuyên đề 10: PHÁP LUẬT ÁP DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

 Thsĩ. Dương Lan Anh,

                                                                      Thsĩ. Nguyễn Mai Phương,
                                                                                  CN. Bùi Khánh Ly,

Cục Quản lý Giá – Bộ Tài chính

 10.1. Khái niệm thẩm định giá

10.1.1. Khái niệm về thẩm định giá

Theo Hiệp hội quốc tế về định giá viên (IAAO), thẩm định giá là quá trình xác định giá, ước lượng giá trị của một tài sản nào đó. Giá trị ước lượng thường là giá trị thị trường.

Ở Việt Nam, thẩm định giá đã được Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 quy định như sau: thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Đến nay, Luật Giá 2012 (thay thế Pháp lệnh Giá 2002) đã đưa ra một khái niệm đầy đủ hơn, cụ thể Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.Như vậy, thẩm định giá đã được xác định là một lĩnh vực chuyên môn, do các cơ quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành. Đối tượng của hoạt động thẩm định giá được xác định rõ là tất cả các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Quy định như vậy cũng phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2011). Theo đó, giá trị thẩm định là một quan điểm về mức giá có khả năng lớn nhất sẽ được trả cho tài sản khi giao dịch hoặc là về lợi ích kinh tế của việc sở hữu tài sản. Thẩm định giá đòi hỏi việc vận dụng các kỹ năng và khả năng đưa ra các đánh giá xác đáng. Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện bởi các cá nhân hoặc công ty có những kỹ năng chuyên môn phù hợp, có kinh nghiệm và kiến thức về đối tượng thẩm định giá, thị trường giao dịch của tài sản này, cũng như mục đích của việc thẩm định giá.

10.1.2. Phân biệt thẩm định giá và định giá

Theo từ điển Oxford, định giá (pricing) là việc quyết định mức giá bán cho tài sản. Theo Điều 4 Luật Giá 2012, định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. Như vậy việc quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh. Việc định giá của cơ quan nhà nước bao gồm các hình thức như quy định giá cụ thể, khung giá, giá tối thiểu hoặc giá tối đa. Danh mục các loại hàng hóa, dịch vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá được quy định tại Điều 19 Luật Giá 2012. Quyền định giá của các tổ chức, cá nhân được thể hiện tại khoản 1 Điều 11 Luật Giá, theo đó các tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh được “tự định giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.”

Sự khác biệt giữa thẩm định giá và định giá được thể hiện qua bảng sau: 

 

Thẩm định giá

Định giá

Đối tượng thực hiện

Cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá. Các đơn vị này phải có kiến thức chuyên môn đối với việc thẩm định giá

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh.

Cách thức thực hiện

Việc tiến hành thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở các Tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác.

– Việc định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện trên cơ sở các phương pháp định giá do Nhà nước quy định.

– Việc định giá của các tổ chức cá nhân, sản xuất kinh doanh do các đơn vị này tự quyết định theo các tín hiệu trên thị trường hoặc dựa trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng (đối với các hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá) và có quyền áp dụng nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá do Nhà nước quy định.

Kết quả (của việc thẩm định giá hoặc định giá)

Kết quả thẩm định giá là ý kiến chuyên môn của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định. Đó là cơ sở xác định mức giá mua, bán tài sản.

– Mức giá bán hoặc giá mua (được quyết định bởi tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh).

– Giá cụ thể, khung giá, giá tối thiểu hoặc giá tối đa (được quyết định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

10.2. Hệ thống pháp luật về thẩm định giá

Năm 2002, cùng với sự ra đời của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, Việt Nam đã bước đầu xây dựng được hành lang pháp lý về thẩm định giá. Trải qua 10 năm phát triển, cơ sở pháp lý cao nhất của nghề thẩm định giá tiếp tục được hoàn thiện và nâng lên một bước phát triển mới với sự ra đời của Luật Giá số 11/2012/QH13 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2013.

Luật Giá 2012 có hai Nghị định hướng dẫn, trong đó có một Nghị định tập trung hướng dẫn lĩnh vực thẩm định giá là Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Các hành vi vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá được quy định chi tiết tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn. Các thông tư hướng dẫn hai Nghị định này đang được hoàn thiện để sớm ban hành, góp phần đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật trong lĩnh vực thẩm định giá.

Trên cơ sở Luật Giá và các văn bản hướng dẫn luật, các quy định về thẩm định giá được chia thành 04 lĩnh vực chính: quản lý nhà nước về thẩm định giá, quy định đối với thẩm định viên về giá, quy định đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá nhà nước. Các nội dung này được trình bày cụ thể như sau:

10.2.1. Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Điều 8 Luật Giá quy định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, trong đó quy định một cách khái quát về thẩm quyền của Chính phủ, Bộ Tài chính; Bộ, cơ quan ngang bộ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cụ thể:

Điều 8. Thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá

1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá trên phạm vi cả nước.

2. Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá.

3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá trong lĩnh vực được pháp luật quy định.

4. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá tại địa phương theo quy định của pháp luật.”

Trên cơ sở quy định này, nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá được quy định rõ hơn tại Nghị định số 89/2013/NĐ-CP và về cơ bản, kế thừa nội dung quy định tại Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá với việc giữ nguyên 5 nhóm nhiệm vụ, cụ thể: (1) Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam; (2) Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; (3) Quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý và tổ chức thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; (4) Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá; (5) Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế về thẩm định giá. Trong 5 nhóm nhiệm vụ trên, nhiệm vụ “quản lý, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá” là một điểm mới về cách thức quản lý, còn về bản chất vẫn là quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 7 Luật Giá (“3. Thẩm định giá tài sản Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được pháp luật quy định”; “4. Thu thập, tổng hợp, phân tích và dự báo giá thị trường trong nước và thế giới để xây dựng cơ sở dữ liệu giá phụ vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá”),  Nghị định số 89/2013/NĐ-CP đã bổ sung hai nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá tương ứng, cụ thể: Thẩm định giá các tài sản nhà nước theo quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin làm cơ sở để xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá và thẩm định giá, phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá (khoản 3 và khoản 4 Điều 4 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP).

Để thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước về thẩm định giá nêu trên, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định thẩm quyền của Chính phủ, Bộ Tài chính, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, theo đó: Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá. Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và theo thẩm quyền như các Bộ, cơ quan ngang Bộ; Bộ Tài chính cũng có trách nhiệm quy định mẫu, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thay cho việc Thông báo doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hiện nay.

Các Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có nhiệm vụ phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo quy định về phân cấp quản lý tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan (khoản 3 và khoản 4 Điều 5 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP). Quy định như vậy nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá đối với Bộ, ngành và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; đồng thời cũng tạo sự chủ động cho các bộ, ngành, địa phương trong quá trình phân công cơ quan chịu trách nhiệm thẩm định giá tài sản nhà nước thuộc phạm vi quản lý.

Việc phân cấp cụ thể thẩm quyền của Chính phủ, các Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có tác động tích cực trong việc nâng cao trách nhiệm của các cơ quan này đối với việc quản lý và thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá, góp phần nâng cao hiệu quả, hiệu lực và vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá.

10.2.2. Các quy định đối với thẩm định viên về giá

10.2.2.1. Tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá

Công dân Việt Nam muốn trở thành Thẩm định viên về giá phải đảm bảo đủ 6 tiêu chuẩn sau :

Một là, có năng lực hành vi dân sự.

Hai là, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.

Ba là, có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.

Bốn là, có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định ở trên.

Năm là, có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau:

– Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá;

–  Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.

 Sáu là, có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.

Đối với người nước ngoài, điều kiện để được  cấp thẻ Thẩm định viên về giá là có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá của nước ngoài được Bộ Tài chính Việt Nam công nhận, có năng lực hành vi dân sự, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan và đạt kì thi sát hạch bằng tiếng Việt về pháp luật Việt Nam liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.

10.2.2.2. Thẩm định viên về giá hành nghề

a. Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá

Người có đủ các điều kiện sau thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá: (i) có Thẻ thẩm định viên về giá; (ii) có đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá. Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá.

Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá:

– Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này.

– Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.

–  Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.

–  Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.

–  Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.

–  Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.

b. Đăng ký hành nghề đối với thẩm định viên về giá

Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thẩm định giá phải đăng ký hành nghề tại một doanh nghiệp thẩm định giá. Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) quản lý danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá thông qua doanh nghiệp thẩm định giá.

Thẩm định viên về giá không có tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá được Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo (hàng năm) thì không được hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp và không được ký chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp.

10.2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề

a. Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề

–  Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

–  Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;

–  Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;

–  Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;

–  Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;

–  Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

b. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề

– Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

– Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;

– Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;

– Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;

– Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;                               

– Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;

– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Để hướng dẫn Luật Giá, cùng với Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với lĩnh vực thẩm định giá, theo đó thẩm định viên về giá sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tùy theo mức độ vi phạm của mỗi hành vi. Các hành vi vi phạm cụ thể được quy định tại Nghị định trên và Thông tư hướng dẫn Nghị định liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá (sắp được ban hành) như: Tiết lộ hồ sơ thông tin khách hàng, nhận tiền, không áp dụng đúng hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá, đăng ký hành nghề tại 2 doanh nghiệp trở lên, làm sai lệch hồ sơ tài sản dẫn tới sai lệch kết quả thẩm định giá…. Ngoài phạt tiền, Nhà nước cũng quy định những trường hợp bị tước có thời hạn Thẻ thẩm định viên về giá và phải nộp ngân sách nhà nước số tiền thu lợi bất chính.

10.2.3. Các quy định đối với doanh nghiệp thẩm định giá

Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá, được thành lập và hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

10.2.3.1. Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá 

Tổ chức, cá nhân được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá khi có đủ 02 điều kiện sau đây: là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp và có Giấy chứng nhận đủ điều kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp.

Đối với tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam, pháp luật quy định tổ chức thẩm định giá nước ngoài được thành lập, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá hợp pháp tại nước sở tại thì được góp vốn với doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam để thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần để kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.

Tỷ lệ vốn góp của tổ chức thẩm định giá nước ngoài và người đại diện của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tham gia góp vốn thực hiện theo quy định sau:

(i) Thành viên là tổ chức được góp tối đa 35% vốn điều lệ của công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá hai thành viên trở lên. Cổ đông sáng lập là tổ chức được góp tối đa 35% vốn điều lệ của công ty cổ phần thẩm định giá. Trường hợp có nhiều tổ chức góp vốn thì tổng số vốn góp của các tổ chức tối đa bằng 35% vốn điều lệ của công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá hai thành viên trở lên, công ty cổ phần thẩm định giá.

(ii) Người đại diện của thành viên là tổ chức quy định ở trên phải là thẩm định viên về giá và phải đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá mà tổ chức tham gia góp vốn; đồng thời không được tham gia góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá đó với tư cách cá nhân, không được là đại diện của tổ chức góp vốn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá khác.

10.2.3.2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

Tương ứng với mỗi loại hình doanh nghiệp thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cũng khác nhau, cụ thể:

Đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

–  Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu;

–  Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

Đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

–  Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

–  Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn;

–  Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;

–  Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

Đối với Công ty hợp danh, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

–  Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh;

–  Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

Đối với  Doanh nghiệp tư nhân, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

–  Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân;

–  Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

Đối với Công ty cổ phần, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

–  Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập;

–  Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;

–  Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

10.2.3.3. Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá

(1) Thực hiện thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

(2) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước.

(3) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

(4) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá mà có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là:

a) Thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá;

b) Người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, là kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

(5) Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của đơn vị được thẩm định giá đồng thời là người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá.

(6) Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá có các mối quan hệ sau:

a) Có cùng một cá nhân hoặc doanh nghiệp, tổ chức thành lập hoặc tham gia thành lập; hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ – công ty con;

b) Có mối quan hệ điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức giữa hai đơn vị;

c) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu sự điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức của một bên khác;

d) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.

(7) Doanh nghiệp thẩm định giá đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động thẩm định giá.

10.2.3.4. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

Doanh nghiệp thẩm định giá có các quyền sau:

–  Cung cấp dịch vụ thẩm định giá;

–  Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng;

– Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;

–  Đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài;

–  Tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;

– Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá;

– Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng;   

– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, Doanh nghiệp thẩm định giá cũng có các nghĩa vụ như:

– Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và Luật doanh nghiệp;

– Cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết;

– Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá;

– Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;

– Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá;

– Quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý;

– Thực hiện chế độ báo cáo;

– Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;

– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Tương tự với thẩm định viên về giá, Chính phủ cũng quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:

– Mức thấp nhất là từ 5.000.000 đến 10.000.000 đối với các hành vi chậm thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính sau thời gian 20 ngày đối với các trường hợp như: không đảm bảo các điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định, có sự thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận này, thay đổi danh sách thẩm định viên về giá hành nghề…

– Mức cao nhất là từ 220.000.000 đến 260.000.000 đối với hành vi làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc làm sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn đến thẩm định giá cao hơn hoặc thấp hơn 10% đối với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá.

10.2.4. Thẩm định giá nhà nước

Điều 31, Điều 44 và Điều 45 Luật Giá đã quy định tài sản, phạm vi và phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, trong đó quy định các trường hợp thẩm định giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, cụ thể:

“Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:

1. Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;

2. Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;

3. Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;

4. Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đồng thời, Điều 46 của Luật Giá giao Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước và nội dung này được quy định cụ thể tại Mục 4 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP.

– Các điều từ Điều 23 đến Điều 27 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước và quyền, nghĩa vụ của thủ trưởng, công chức cơ quan nhà nước khi thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước, cụ thể quy định về: yêu cầu thẩm định giá tài sản; tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá tài sản; trình tự thẩm định giá tài sản; quyền, nghĩa vụ của thủ trưởng, công chức cơ quan nhà nước khi thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước; lập và lưu trữ hồ sơ thẩm định giá tài sản.

– Các điều từ Điều 28 đến Điều 32 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định cụ thể về thành phần Hội đồng thẩm định giá tài sản được phân chia theo các cấp: Bộ Tài chính, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ, cơ quan khác của trung ương; cấp tỉnh, cấp huyện; cơ quan, tổ chức, đơn vị. Trong đó, Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất một thành viên đã qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính hoặc đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá.

Ngoài ra, tại các Điều 30, Điều 31 và Điều 32 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định quyền và nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá và thành viên Hội đồng thẩm định giá, các trường hợp không được tham gia Hội đồng thẩm định giá tài sản Nhà nước và chi phí thẩm định giá tài sản nhà nước.

10.2.5. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được xây dựng trên cơ sở vận dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) trong điều kiện pháp luật, kinh tế và xã hội của Việt Nam. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 28/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm:

Tiêu chuẩn số 01:

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn số 02:

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn số 03:

Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn số 04:

Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản.

Tiêu chuẩn số 05:

Quy trình thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn số 06:

Những nguyên tắc kinh tế chi phí hoạt động thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn số 07:

Phương pháp so sánh.

Tiêu chuẩn số 08:

Phương pháp chi phí.

Tiêu chuẩn số 09:

Phương pháp thu nhập.

Tiêu chuẩn số 10:

Phương pháp thặng dư.

Tiêu chuẩn số 11:

Phương pháp lợi nhuận.

Tiêu chuẩn số 12:

Phân loại tài sản

Tiêu chuẩn số 13:

Thẩm định giá tài sản vô hình.

 Nội dung của Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có thể được tóm tắt trên cơ sở một số nội dung cơ bản như sau:

Trước hết, tài sản thẩm định giá bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Theo Tiêu chuẩn số 12, tài sản thẩm định giá có thể chia thành bất động sản và động sản, tài sản hữu hình và tài sản vô hình (bao gồm cả các quyền tài sản). Ngoài ra, hoạt động thẩm định giá cũng bao gồm hoạt động xác định giá trị doanh nghiệp.

Một yếu tố quan trọng cũng cần được làm rõ trước khi tiến hành thẩm định giá là mục đích thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá khá đa dạng, bao gồm mua, bán, chuyển nhượng, thế chấp, hợp nhất và sáp nhập doanh nghiệp, góp vốn, phân chia lợi nhuận, tranh chấp và tố tụng phá sản và các mục đích khác theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của việc thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Mặc dù, hoạt động thẩm định giá phần lớn  là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Trong khi đó, giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước cơ bản như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản, những hạn chế (về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả…). Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá, phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. Ngoài ra, thẩm định viên cần phải trực tiếp đi khảo sát hiện trường để trực tiếp nắm bắt thông tin và có quan điểm độc lập, chính xác về giá trị tài sản thẩm định giá. Các thông tin thu thập được cần được lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá. Hồ sơ thẩm định giá bao gồm các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong thời hạn 10 năm.

Việc tiến hành thẩm định giá được tiến hành theo một số cách tiếp cận hay phương pháp khác nhau, có 03 cách tiếp cận chính là: thị trường, chi phí và thu nhập.

Với cách tiếp cận từ thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá tài sản. Theo đó giá trị thẩm định của tài sản cần thẩm định giá được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường gần thời điểm thẩm định giá.

Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí) xác định giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá trên cơ sở chi phí tạo ra tài sản tương tự tài sản thẩm định giá. Chi phí tạo ra tài sản tương tự có thể là chi phí tái tạo hoặc là chi phí thay thế. Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Trong khi đó, chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá.

Cách tiếp cận từ thu nhập xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Cách tiếp cận từ thu nhập bao gồm 02 nhóm phương pháp: Phương pháp sử dụng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp và phương pháp sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Phương pháp sử dụng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương pháp sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Phương pháp lợi nhuận tại Tiêu chuẩn số 09 thuộc nhóm phương pháp sử dụng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp. Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp này áp dụng với các tài sản mà giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản, ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

Riêng đối với tài sản là bất động sản, Tiêu chuẩn số 10 có quy định về Phương pháp thặng dư. Đây là một phương pháp áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập, sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Theo phương pháp này, giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Đối với tài sản vô hình, các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được nêu chi tiết hơn tại Tiêu chuẩn số 13, bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với cách tiếp cận từ thu nhập, có ba phương pháp thẩm định giá gồm: Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, Phương pháp lợi nhuận vượt trội và Phương pháp thu nhập tăng thêm.

(i) Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình. Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).

(ii) Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này. Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.

(iii) Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác.

Cuối cùng, kết quả thẩm định giá cần được thể hiện qua Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá; đồng thời, phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản. Báo cáo thẩm định giá phải gồm những nội dung cơ bản như: Thông tin cơ bản về tài sản thẩm định giá, khách hàng thẩm định giá, đơn vị thẩm định giá; căn cứ pháp lý để thẩm định giá; đặc điểm của tài sản thẩm định giá; giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá tài sản; kết quả khảo sát thực địa; những lập luận về mức giá cuối cùng; phương pháp thẩm định giá; hạn chế của kết quả thẩm định giá; tên và chữ ký của thẩm định viên.

10.3. Thực trạng và định hướng phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam

Trong năm 2009, trên phạm vi cả nước có tổng số 44 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá với 148 thẩm định viên hành nghề. Năm 2010, có 56 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá và 247 thẩm định viên hành nghề.  Năm 2011, tổng số có 69 doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá, số lượng thẩm định viên hành nghề là 339. Năm 2012, tổng số có 98 doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá, số lượng thẩm định viên hành nghề tăng đột biến và đạt mức 443. Năm 2013, tổng số có 136 doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá, số lượng thẩm định viên hành nghề tiếp tục gia tăng và đạt mức 601. Số lượng thẻ thẩm định viên về giá của kỳ thi năm 2013 do được cấp vào cuối tháng 12/2013 nên việc đăng ký hành nghề đối với các thẻ này không thực hiện được trong năm 2013 mà chuyển sang đăng ký hành nghề năm 2014, đẩy số lượng doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề tính đến hết tháng 02/2014 lên mức cao nhất so với cùng kỳ các năm qua, 142 doanh nghiệp thẩm định giá và 691 thẩm định viên về giá.

Số lượng thẩm định viên về giá có sự điều chỉnh tăng đáng kể sau hai kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính tổ chức các năm 2012 và 2013 với lần lượt 255 và 331 thí sinh dự thi được cấp thẻ thẩm định viên về giá. Tính đến hết tháng 12/2013, cả nước có 1037 người được Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá. Theo đó, số lượng doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề có xu hướng gia tăng tương ứng.

Hoạt động thẩm định giá tập trung chủ yếu vào các loại tài sản là bất động sản, máy móc, thiết bị. Số lượng các hợp đồng thẩm định giá các tài sản nói trên chiếm từ 80%-90% tổng số hợp đồng thẩm định giá của các doanh nghiệp; chiếm từ 10%-20% còn lại là các hợp đồng thẩm định giá trị doanh nghiệp, hợp đồng thẩm định các loại tài sản khác, như dụng cụ y tế, hàng may mặc, vật liệu xây dựng, văn phòng phẩm… Giá trị tài sản thẩm định tăng nhanh qua các năm, trong đó trong năm 2011, giá trị tài sản thẩm định từ nguốn vốn ngân sách nhà nước chiếm 19,8%, từ nguồn vốn khác chiếm 80,2%.

Trong giai đoạn 2009-2011, doanh thu từ hoạt động thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá cũng tăng nhanh và đều qua các năm cùng với sự gia tăng của số lượng các hợp đồng thẩm định giá tại hầu hết các doanh nghiệp thẩm định giá; điều này cho thấy nhu cầu thẩm định giá của xã hội ngày càng lớn. Tuy nhiên ảnh hưởng của suy thoái kinh tế đã tác động tiêu cực tới hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá trong năm 2012 và năm 2013, dẫn đến việc suy giảm về số lượng, giá trị hợp đồng và doanh thu thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá. Bên cạnh đó, việc phân bố các doanh nghiệp thẩm định giá và chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá trên cả nước về mặt địa lý không đồng đều (chủ yếu tập trung ở các thành phố và đô thị lớn, nơi có nhu cầu thẩm định giá cao như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) cũng dẫn tới việc làm mất đi những khoản doanh thu tiềm năng khi nhu cầu thẩm định giá tại các thị trường địa phương nhỏ lẻ bị bỏ qua.

Như vậy, hoạt động thẩm định giá và quản lý nhà nước về thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay bên cạnh những bước tiến và nỗ lực đáng ghi nhận còn có những hạn chế, bất cập nhất định. Việc tìm ra nguyên nhân của những hạn chế này là cơ sở cho việc xây dựng các định hướng và giải pháp nhằm phát triển ngành thẩm định giá trong tương lai. Theo đó, định hướng phát triển nghề thẩm định giá trong thời gian tới phải quán triệt các quan điểm sau:

Một là phát triển nghề thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đảm bảo tuân thủ quy định của hệ thống pháp luật của Nhà nước, tạo môi trường pháp lý ổn định và thuận lợi để đưa nghề thẩm định giá tài sản thành một nghề có tính chuyên nghiệp cao.

Hai là phát triển nghề thẩm định giá tài sản ở nước ta thành công cụ hữu hiệu giúp cho thị trường tài sản trở nên công khai, minh bạch; giúp cho việc quản lý và sử dụng hiệu quả các tài sản và các nguồn lực; giảm thiểu những rủi ro trong đầu tư; bảo đảm lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên tham gia thị trường thông qua việc xác định đúng giá trị của các tài sản.

Ba là tăng cường vai trò quản lý nhà nước; sự quản lý, giám sát thống nhất của Bộ Tài chính trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản; nâng cao vai trò của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá; tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, tôn trọng nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực trong hành nghề của thẩm định viên.

Bốn là phát triển nghề thẩm định giá tài sản ở nước ta phải đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, phù hợp với các nguyên tắc, thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Hội nhập khu vực và quốc tế sâu hơn trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Từ quan điểm định hướng trên, mục tiêu cụ thể cho giai đoạn 2013 – 2020 bao gồm:

1. Xây dựng môi trường pháp lý ổn định và thống nhất trong lĩnh vực thẩm định giá; phát triển nghề thẩm định giá theo lộ trình phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế và xã hội, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia nền kinh tế.

2. Tăng cường và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá, tăng cường và củng cố cơ sở hạ tầng trong lĩnh vực thẩm định giá đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.

3. Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế trong nước và hội nhập quốc tế. Phấn đấu đến năm 2015, cả nước có khoảng 1400 thẩm định viên về giá; đến năm 2020, cả nước có khoảng 2200 thẩm định viên về giá; nhiều doanh nghiệp có quy mô lớn.

4. Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá một cách đồng bộ và có hệ thống nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực có kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp; đạt được sự công nhận lẫn nhau giữa các nước trong khu vực và trên thế giới.

Căn cứ phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá và quản lý nhà nước về thẩm định giá của Việt Nam thời gian qua và nhằm nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013 – 2020 theo quan điểm định hướng và các mục tiêu được đặt ra, cần thiết xây dựng chương trình hành động cụ thể để đạt được./. 

TÀI LIỆU THAM KHẢO

———————–

 1. Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 8/5/2002;

2. Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;

3. Nghị định số Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;

4. Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn;

5. Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13;

6. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

7. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

8. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính     về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);

9. Quyết định số 623/QĐ-BTC ngày 28/3/2014 phê duyệt Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020”

 

 

 

 

 

 

Bản in

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *