CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

 NCS. Nguyễn Thành Hưng

Vụ Chính sách – Tổng Cục Thuế

 21.1. Đất và tầm quan trọng của đất

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị và xã hội của mỗi đất nước. Ở nước ta, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,  nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế,  địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, chính trị, văn hoá, an ninh quốc phòng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,  thành phần quan trọng của môi trường sống, là thành quả cách mạng của cả dân tộc. Do đó, quản lý Nhà nước đối với đất đai là một vấn đề luôn luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Vì vậy, từ sau Cách mạng tháng tám năm 1945 Đảng và Nhà nước ta đã đề ra đường lối, chính sách và pháp luật để quản lý đất đai nhằm phát triển kinh tế- xã hội; Nhất là từ khi chúng ta tiến hành đổi mới tới nay các Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc qua các thời kỳ đều đưa ra các chủ trương, chính sách về quản lý Nhà nước đối với đất đai, trong đó có quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất. Trong đó việc mở rộng quan hệ dân sự, gắn quan hệ đất đai với nền kinh tế thị trường, nâng cao vị thế của quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất bằng các biện pháp kinh tế là một bước đổi mới có ý nghĩa hết sức quan trọng. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất…) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

21.1.1. Khái niệm về đất

Đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất được hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ. Đất có độ phì ít hay nhiều và bao gồm các thành phần chất rắn, chất lỏng, chất khí và sinh vật. Đất được phân loại theo kiểu phát sinh: đất đỏ bazan; đất phù sa, đất phù sa cổ, đất rừng xám, đất pôtzôn, đất mặn kiềm hay chua mặn vv… đất đồng bằng tuỳ thuộc các quy luật phân vùng theo địa giới; đất miền núi chịu sự chi phối của độ cao. Trong nông, lâm nghiệp, đất được phân hạng thành các loại theo khả năng sử dụng và yêu cầu bảo vệ đất: đất rừng, đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất chăn thả, đất thổ cư, đất chuyên dùng.

Hiện nay, theo quan niệm tương đối đầy đủ, phổ biến về đất đai, thì: Đất đai là một diện tích cụ thể của bể mặt trái đất bao gồm tất cả cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.

Ở Việt Nam, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.

21.1.2. Tầm quan trọng của đất

21.1.2.1 Đất là một tư liệu sản xuất đặc biệt

a. Đất là một tư liệu sản xuất

Đất là điều kiện chung nhất của lao động, là đối tượng của lao động. Song khi đứng ngoài quá trình lao động, đất không phải là một tư liệu sản xuất. Chỉ khi tham gia vào quá trình lao động, khi kết hợp với lao động sống và lao động quá khứ (lao động vật hoá) thì đất đai mới trở thành một tư liệu sản xuất. Để thấy rõ điều này, ta cần xem xét quá trình lao động. Trong bất kỳ chế độ xã hội nào, để thực hiện quá trình lao động cần phải hội tụ đủ ba yếu tố:

– Hoạt động hữu ích của còn người: Chính là lao động hay con người có khả năng sản xuất, có kỹ năng lao động và biết sử dụng công cụ, phương tiện lao động để sản xuất ra của cải vật chất.

– Đối tượng lao động: Là đối tượng chịu sự tác động của lao động.

– Công cụ lao động: Là công cụ hay phương tiện mà người lao động sử dụng để tác động lên đối tượng lao động.

Như vậy, để có một quá trình lao động cần phải có con người, có đối tượng lao động và phải có công cụ lao động. Trong quá trình sản xuất, đất đai luôn là đối tượng chịu sự tác động của con người. Đất đai là điều kiện vật chất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động (cho môi trường để tác động như xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm đất … ) vừa là công cụ hay phương tiện lao động cho công nhân nơi đứng, nuôi gia súc. Vì vậy, đất đai là một tư liệu sản xuất.

b. Sự khác biệt giữa tư liệu sản xuất là đất đai so với tư liệu sản xuất khác

Tuy cũng là một tư liệu sản xuất, nhưng đất có những tính chất đặc biệt khác hẳn so với các tư liệu sản xuất khác. Sự khác biệt thể hiện những điểm sau đây:

– Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm tự nhiên, có trước lao động là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất đai mới trở thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả của lao động có trước của con người (do con người tạo ra)

– Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu (lưu ý: giới hạn về không gian không có nghĩa giới hạn về tính chất sản xuất của đất). Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.

– Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, các tính chất lý hoá … (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất cũng như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất lượng quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết định).

– Tính không thể thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc không thể làm được. Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng sản xuất có thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn có hiệu quả kinh tế hơn.

– Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng (khi sử dụng không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác). Các tư liệu sản xuất khác được sử dụng ở mọi chỗ, mọi nơi, có thể di chuyển trên các khoảng cách khác nhau tuỳ theo sự cần thiết.

– Tính vĩnh cửu (độ phì nhiêu): Độ phì nhiêu là đặc tính quan trọng của đất, trong sản xuất nông nghiệp, độ phì nhiêu chính là khả năng của đất có thể cung cấp thức ăn và nước và những điều kiện khác cần thiết cho sự sinh trưởng và phát triển của cây trồng. Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại của thời gian). Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là trong sản xuất nông – lâm nghiệp, đất sẽ không bị hư hỏng, ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng như hiệu quả sử dụng đất. Khả năng tăng tính chất sản xuất của đất tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào có được. Các tư liệu sản xuất khác đều bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối cùng bị loại khỏi quá trình sản xuất.

Đất không thể là đối tượng của từng cá thể. Đất mà chúng ta đang sử dụng, tự coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất cho các hệ thống tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau.

21.2. Tổng quan về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước

Năm 2014 và năm 2015 là những năm trọng tâm triển khai tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua và là năm bản lề thực hiện thành công kế hoạch 05 năm 2011 – 2015. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Lãnh đạo Bộ Tài chính; sự đoàn kết, nhất trí cao của tập thể Lãnh đạo Tổng cục Thuế và sự nỗ lực của các cán bộ, công chức, viên chức trong toàn ngành thuế; sự phối hợp chặt chẽ và hỗ trợ tích cực của các Bộ, ngành, cơ quan liên quan ở Trung ương và các địa phương trên cả nước, ngành quản lý đất đai đã hoàn thành tốt nhiệm vụ được Trung ương Đảng, Quốc hội, Chính phủ giao, góp phần quan trọng vào việc giữ ổn định chính trị, xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế của đất nước.

Hệ thống chính sách pháp luật về các khoản thu từ đất ở Việt Nam đang tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý các khoản thu từ đất thông qua các chính sách khác nhau. Các nguồn thu hiện nay có hình thức và cơ cấu khác nhau về quy mô thể hiện bảng sau:

Bảng 21.1. Bảng tổng hợp các khoản thu từ đất từ năm 2007-2014

Đơn vị tính: tỷ đồng
STT Chỉ tiêu Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
I Tổng thu NSNN(1*) 434,526 541,083 600,413 677,493 684,718
II Tổng thu từ đất 189,977 224,134 229,439 265,012 279,268
1 Thuế TNDN (không có thu từ dầu khí)(2*) 95,893 110,594 118,582 150,403 160,941
2 Thuế TNCN(3*) 26,316 38,460 44,963 46,553 47,847
3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất
4 Lệ phí trước bạ (4*) 12,611 15,696 11,816 13,594 16,091
5 Tiền thuê đất 2,958 4,840 6,335 6,625 7,953
6 Tiền sử dụng đất 49,081 51,021 45,145 45,290 43,932
7 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 56 72 68 69 61
8 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 1,361 1,590 1,192 1,446 1,463
9 Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước 1,701 1,861 1,338 1,032 980

 Nguồn Tổng cục Thuế

(1*) Chỉ bao gồm số thu nội địa do cơ quan Thuế thu; (2*) Số thu bao gồm tất cả các khoản thu từ thuế TNDN không phải là chuyển nhượng BĐS; (3*) Số thu bao gồm tất cả các khoản thu từ thuế TNCN không phải là chuyển nhượng BĐS; (4*) Bao gồm cả thu từ tài sản khác không phải là nhà, đất.

Qua bảng số liệu trên cho thấy số thu từ các khoản thu từ đất tăng đều qua các năm và đang dần trở thành một nguồn thu chiếm tỷ trọng lớn cho NSNN, cụ thể, năm 2010 số thu là 189.977 tỷ đồng thì đến năm 2014 đã lên 279.268 tỷ đồng tăng 1,47 lần và dự báo tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

21.2.1. Thực trạng chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước

21.2.1.1. Thực trạng về chính sách thu tiền sử dụng đất

Nhằm quản lý thống nhất và chặt chẽ về đất đai, từ năm 1993 Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993 quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành văn bản hướng dẫn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuê mặt nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước thì Luật Đất đai năm 1993 không còn phù hợp và đã được sửa đổi, bổ sung năm 1987 và  năm 2003, hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013.

Chính sách thu liên quan đến đất đai gồm: Chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách thu tiền thuê đất, chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chính sách thuế nông nghiệp. Trong các khoản thu liên quan đến đất thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xem là quan trọng và chủ chốt. Cùng với quá trình cải cách hệ thống chính sách thuế nói chung, chính sách thu liên quan đến đất đai trong đó chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tế. Chính sách thu tiền sử dụng đất cũng như chính sách thu tiền thuê đất được hình thành theo Luật Đất đai năm 1993. Hiện nay, Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay dựa vào Luật Đất đai năm 2013.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 nay là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng không đồng nghĩa với việc Nhà nước sử dụng đất trực tiếp mà thông qua các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Vì vậy, Nhà nước phải có chính sách để giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để thực hiện việc sản xuất, kinh doanh trên đất mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội. 

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với một diện tích đất xác định.

Văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất gồm có: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật chính sách thu tiền sử dụng đất, đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

 Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào 3 yếu tố sau: Diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)

   

* Về đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất: Chính sách thu tiền sử dụng đất cũng giống tương tự như các chính sách khác đều ưu đãi cho những đối tượng khó khăn và có công với cách mạng, cụ thể: Miễn giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất được giao để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

21.2.1.2. Thực trạng về chính sách thủ tiền thuê đất thuê mặt nước

Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung là tiền thuê đất) trong một thời hạn nhất định.

Văn bản quy phạm pháp luật hiện hành thu tiền thuê đất gồm có: Nghị định số 46/2013/NĐ ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Đối tượng thu tiền thuê đất gồm: Tổ chức kinh tế, Đơn vị vũ trang nhân dân, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; Hộ gia đình sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng vào mục đích công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

 Hình thức nộp tiền thuê đất được chia làm hai loại, bao gồm: đối tượng phải nộp tiền thuê đất hàng năm và đối tượng nộp tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê.

Căn cứ tính thu tiền thuê đất: Tiền thuê đất phải nộp được xác định căn cứ vào Diện tích đất được thuê và Đơn giá thuê đất.

Về đơn giá thuê đất: Căn cứ đơn giá thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành, Giám đốc Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

 Về diện tích đất thuê: Diện tích đất tính thu tiền thuê đất là diện tích đất theo Quyết định cho thuê đất (hoặc Hợp đồng cho thuê đất) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Trường hợp diện tích đất thực tế sử dụng khác với diện tích đất ghi trên quyết định cho thuê đất (hoặc Hợp đồng thuê đất) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì tính theo diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp sử dụng một phần diện tích đất được giao không thu tiền sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo diện tích đất thực tế sử dụng vào sản xuất kinh doanh dịch vụ.

Các khoản được giảm trừ: người được nhà nước cho thuê đất thuộc đối tượng được giảm tiền thuê đất và người được Nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp (mức được khấu trừ tuỳ theo từng thời kỳ tương tự như đối với khấu trừ tiền sử dụng đất).

Cách xác định tiền thuê đất phải nộp

Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:

Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 01 năm

=

Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

x

Diện tích đất thuê, mặt nước thuê

Tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định (nếu có)

Trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Tiền thuê đất phải nộp

=

Giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của loại đất tương ứng với cùng thời hạn

x

Diện tích đất thuê

Tiền thuê đất được giảm theo quy định (nếu có)

Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án  được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ  vào tiền thuê đất (nếu có)

 

Tiền  thuê mặt nước phải nộp

=

Số năm phải nộp tiền thuê mặt nước

x

Đơn giá    thuê mặt nước

x

Diện tích   mặt nước thuê

Số tiền thuê mặt nước được giảm theo quy định (nếu có)

* Về miễn giảm tiền thuê đất:  Các dự án đầu tư thuộc danh mục lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của Chính phủ. Dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp, dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển.

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công nghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan bao gồm: Đất xây dựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đất xây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm.

– Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừ đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không.

– Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe (bao gồm cả khu bán vé, khu quản lý điều hành, khu phục vụ công cộng) phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tải giao thông đường bộ.

– Đất xây dựng công trình cấp nước bao gồm: Công trình khai thác, xử lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước và các công trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước (nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, thiết bị).

– Đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

21.3. Đánh giá thực trạng chính sách thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất, thuê mặt nước

21.3.1. Kết quả đạt được

21.3.1.1. Về chính sách thu tiền sử dụng đất

Thứ nhất, thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngoài. Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể:

(i) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

 (ii) Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với các trường hợp có mức giá trị lớn hơn mức nêu trên và đối với trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá thì giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho toàn xã hội.

Thứ ba, thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, sẽ không còn việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như hiện hành.

Thứ tư, nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động đủ nguồn vốn để nộp tiền sử dụng đất, nhất là đối với những dự án có giá trị quyền sử dụng đất lớn, tại Nghị định này quy định việc nộp tiền sử dụng đất được chia làm 02 lần, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế và phải nộp tiếp 50% trong vòng 60 ngày tiếp theo. Theo quy định hiện hành, người được nhà nước giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của cơ quan thuế.

Thứ năm, để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn, tại Nghị định này có quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn (2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn). Điều này, vừa có lợi cho người dân (sớm được hưởng đầy đủ quyền của người sử dụng đất) vừa có lợi cho Nhà nước (sớm có kinh phí để đầu tư phát triển) và tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay. Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng còn nợ tiền sử dụng đất, nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

Thứ sáu, theo tinh thần của Luật Đất đai 2013 thì nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất “sạch” để giao đất cho nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức đấu giá; thu hẹp hơn các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá. UBND cấp tỉnh thành lập quỹ phát triển đất và Quỹ này có nhiệm vụ ứng vốn cho tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được phê duyệt trong một số trường hợp.

Thứ bảy, mở rộng phạm thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2003 không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/07/2004.

Thứ tám, tại Nghị định này quy định thu bổ sung đối với trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

21.3.1.2. Về chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung là 1,5% giá đất xuống còn 1%, mức tối đa là 3% áp dụng đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ; mức tối thiểu là 0,5% áp dụng đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ % cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất mà không quy định “khung” mức tỷ lệ (%) giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với mỗi mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất. Theo đó, áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại. Riêng đối với xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất được xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất mà không phụ thuộc vào giá trị thửa đất hoặc khu đất cho thuê.

Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm, Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05 năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước, Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.

Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Ngoài ra, đối với hoạt động khai thác khoáng sản sẽ không được hưởng ưu đãi đầu tư về miễn, giảm tiền thuê đất.

Đối với trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sau đó phải chuyển sang thuê đất nếu nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Do đó, tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền thuê đất thì việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, người được nhà nước cho thuê đất chỉ phải trả tiền thuê đất theo quy định. Nhưng trong trường hợp người được nhà nước cho thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho nhà nước và số tiền này được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp. Ngoài ra, để phù hợp với thực tiễn, Nghị định cũng quy định xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Thứ bảy, thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Theo đó, đối với thuê đất hàng năm thì được nộp tiền thành 02 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm. Đối với thuê đất trả tiền một lần thì người thuê đất phải nộp 50% trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước; nộp đủ tiền thuê đất còn lại trong 60 ngày tiếp theo.

Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp đang sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê đất và đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê…

21.3.2. Những vướng mắc và tồn tại

21.3.2.1. Về chính sách thu tiền sử dụng đất

Thứ nhất, trong quá trình xem xét miễn tiền sử dụng đất đối với những đối tượng có sự mất công bằng vì theo quy định tại chính sách thu tiền sử dụng đất thì để được miễn tiền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất. Vì thực tế đối tượng được miễn tiền sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân là hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số…không nắm bắt được thông tin nên không nộp hồ sơ xin miễn, giảm tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không được miễn tiền sử dụng đất.

Thứ hai, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn. Thực tế đã phát sinh trường hợp đã nộp đủ hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận từ năm 2007 nhưng đến năm 2012 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu trường hợp nào trả tiền ngay thì được nộp theo giá đất của năm 2007, nhưng nếu ghi nợ thì phải nộp theo giá đất của năm 2012. Như vậy, chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người có khó khăn về tài chính nhưng áp dụng vào trường hợp trên thì lại làm cho người được ghi nợ “khó khăn” hơn.

Thứ ba, Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn có sự phân biệt đối xử giữa Nhà đầu tư nước ngoài với Nhà đầu tư trong nước. Đây là một bất cập lớn, cần phải có những chỉnh sửa sớm để tạo nên một mặt bằng cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường.

Thứ tư, trong quy định thuế và thu tiền sử dụng đất còn phức tạp, bất hợp lý, dẫn đến kẽ hở dẫn đến hiện tượng trốn thuế. Trường hợp này xảy ra khi người dân tự chuyển quyền sử dụng đất với nhau không khai báo với cơ quan chức năng  của Nhà nước dẫn đến thất thu Ngân sách nhà nước và khó kiểm soát thị trường bất động sản.

Thứ năm, so với sự vận hành của nền kinh tế và sự tăng thu nhập của xã hội, luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ban hành từ những năm 90 đến nay sau một thời gian dài đã 21 năm quá lạc hậu, chậm đổi mới đã gây ra nhiều hệ lụy và không phù hợp với luật đất đai 2003, ngay cả luật đất đai 2003 nay cũng đã xuất hiện nhiều sự bất cập, dẫn đến chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và ngăn ngừa đầu cơ đất đai.

Thứ sáu, Theo quy định chính sách thu tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất (có nhà ở) không có Giấy tờ mà không có vi phạm về sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận đất ở, đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá có hệ số điều chỉnh theo quy định.

Tuy nhiên, đối với trường hợp người có công xin cấp giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ thì cũng chỉ được miễn như người không có công. Như vậy, chính sách thu tiền sử dụng đất chưa thực sự đảm bảo tính công bằng với đối tượng là người có công với cách mạng.

21.3.2.2. Về chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thứ nhất, để được xem xét miễn giảm tiền thuê đất theo quy định tại chính sách thu tiền thuê đất thì tổ chức kinh tế phải nộp hồ sơ xin miễn tiền thuê đất sau 10 ngày kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế gồm: Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng cho thuê đất, Giấy phép xây dựng,….Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về xây dựng và thực tế thì chủ đầu tư không thể có Giấy phép xây dựng trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất. Do đó dẫn đến việc khó khăn trong quá trình nộp và xem xét miễn giảm tiền thuê đất.

Thứ hai, Theo hướng dẫn tại chính sách thu tiền thuê đất thì trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá đối với trường hợp có thời hạn thuê đất thì hiện nay trong bảng giá đất không quy định thời hạn loại đất trong bảng giá đất, dẫn đến việc các cơ quan chức năng địa phương lúng túng trong việc xác định số tiền thuê đất phải nộp cho đối tượng nộp thuế.

Thứ ba, Chính sách miễn giảm tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản đối với trước hợp đã được cho thuê đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các chính sách hướng dẫn thu tiền thuê đất thì các tổ chức kinh tế xây dựng cơ bản được xem xét miễn tiền thuê đất cho thời gian xây dựng cơ bản. Tuy nhiên, theo chính sách thu tiền thuê đất theo quy định theo Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nên theo quy định mới thì tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản được miễn 03 năm kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất hoặc thời điểm bàn giao đất thực địa. Như vậy, chủ đầu tư dự án sẽ không được hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất theo thời gian thực tế thực hiện xây dựng dẫn đến việc mất công bằng giữa các đối tượng cùng thuộc đối tượng miễn vì nếu hồ sơ xin miễn tiền thuê đất nộp trước thì được xem xét miễn theo thời gian thực tế mà không bị khống chế 03 năm kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế.

Thứ tư, Theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao cho tổ chức kinh tế thuê để thực hiện dự án kinh tế và chỉ trường hợp đối tượng thuê đất không thông qua hình thức đấu giá mới được thực hiện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, thì thực tế ngân sáhc địa phương không thể cân đối để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá. Như vậy, dẫn đến việc ách tắc trong quá trình triển khai thực hiện dự án.

Thứ năm, Một trong những nguyên tắc để xem xét việc miễn tiền thuê đất của một dự án đầu tư là dự án đầu tư phải được gắn liền với việc cho thuê đất mới áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất lần đầu trên diện tích đất thực hiện dự án. Tuy nhiên, thực tế hiện nay có rất nhiều tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất không thuộc đối tượng được ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước tính từ thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thuộc đối tượng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất thì lại không được xem xét ưu đãi tiền thuê đất do không gắn với việc cho thuê mới. Như vậy, chính sách thu tiền thuê đất chưa thực sự bao quát hết thực tế dẫn đến việc mất công bằng cho người sử dụng đất.

Thứ sáu, do Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định kể từ ngày 1/7/2014 không nộp hồ sơ thì không được miễn, giảm.  Tuy nhiên, do việc miễn, giảm theo ưu đãi đầu tư là cam kết của nhà nước với nhà đầu tư. Vì vậy, khi triển khải thực hiện cần có một khoảng thời gian chuyển tiếp để các nhà đầu tư tiếp nhận thông tin và xử lý những vấn đề còn tồn tại nên việc quy định như vậy dẫn đến thiệt thòi cho các nhà đầu tư khi chưa được kịp nộp hồ sơ xin miễn tiền thuê đất dẫn tới một số nhà đầu tư nước ngoài không muốn đầu tư sản xuất vào Việt Nam.

Thứ bảy, thực tế các Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đều không đảm bảo điều kiện là có địa giới hành chính cụ thể bởi tại khu công nghiệp không thể có địa giới hành chính cụ thể nên không thể đáp ứng được điều kiện để được xem xét miễn tiền thuê đất theo quy định. Quy định hiện hành này gây bức xúc cho các chủ đầu tư thực hiện dự án vào khu công nghiệp.

21.4. Những vẫn đề đặt ra và một số kiến nghị hoàn thiện chính sách thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất, thuê mặt nước

21.4.1. Những vấn đề đặt ra

Một là: Những vấn đề về chính sách thu đối với các khoản thu từ đất hiện nay quá phức tạp và quy định ở nhiều các văn bản pháp luật khác nhau do nhiều Bộ quản lý như Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ xây dựng, Bộ Tài chính, dẫn đến việc quản lý nhà nước về công tác thu cũng như công tác hành thu của cơ quan thuế các cấp gặp rất nhiều khó khăn, không những gây khó khăn cho cán bộ thuế mà còn gây khó khăn cho cả người nộp thuế.

Hai là: Nguồn thu các khoản từ đất hiện nay chưa thực sự bền vững chỉ chiếm khoảng từ 2%-3%  tổng thu ngân sách nhà nước, nhưng nguồn thu này không bền vững do các khoản thu như thu tiền sử dụng đất chỉ thu một lần khi nhà nước giao đất nên mỗi năm quỹ đất lại giảm dần dẫn đến trong tương lai gần tỷ lệ thu tiền sử dụng đất sẽ giảm thậm chí không còn.

Ba là: Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hiện nay rất phức tạp và gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân là do chưa có sự đồng thuận của người dân về giá đền bù và tái định cư. Chính sách về đất đai của nhà nước có nhiều thay đổi, một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng chưa cụ thể, vì vậy khi áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện.

Bốn là: Thiếu chế tài đồng bộ xử lý vi phạm của các tổ chức, cá nhân trong việc sử dụng đất, thuê đất cũng như huy động vốn để thực hiện dự án không đúng quy định. Chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ, Ngành, địa phương trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử phạt đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật.

21.4.2. Một số kiến nghị hoàn thiện chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước

21.4.2.1. Về chính sách thu tiền sử dụng đất

– Để chính sách thật sự có tính thực thi cao đến các hộ gia đình, cá nhân, để giảm bớt khó khăn cho các hộ gia đình, cá nhân không có điều kiện để nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận, đề nghị chính sách thu tiền sử dụng đất quy định rõ ràng và đơn giản nhằm khuyến khích các đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất được hưởng 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

– Thực tế các chủ đầu tư xin dự án xong nhưng vẫn chậm tiến hành xây dựng dự án do có khó khăn tài chính… nên có dự án không đảm bảo tiến độ mặc dù nhà nước đã gia hạn thời gian tiến hành xây dựng dự án. Để tránh việc để đất hoang hoá đề nghị chính sách thu tiền sử dụng đất quy định trường hợp chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc tính thu tiền thuê đất hàng năm cho khoảng thời gian đã được nhà nước giao đất nhưng chậm đưa đất vào thực hiện dự án.

– Đề nghị bổ sung quy định về miễn tiền sử dụng đất đối với người có công: để đảm bảo công bằng giữa người có công được miễn theo chế độ của người có công và trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất, đề nghị sửa quy định này theo hướng như Luật đất đai là “không phải nộp tiền sử dụng đất” đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với cách mạng.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước miễn giảm tiền sử dụng đất thì nộp hồ sơ xin miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định mà không quy định bắt buộc hồ sơ xin miễn giảm tiền sử dụng đất phải nộp cùng với hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

21.4.2.2. Về chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

– Để đảm bảo tính hiệu quả của văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước dễ thực thi thì thủ tục hành chính và hồ sơ xin ưu đãi miễn giảm tiền thuê đất cần cắt bỏ những giấy tờ không cần thiết như đề nghị bỏ Giấy phép xây dựng trong hồ sơ xin miễn tiền thuê đất. Ngoài ra, theo quy định của văn bản hướng dẫn Luật Quản lý thuế thì hồ sơ xin miễn giảm tiền thuê đất người nộp thuế cần phải có Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, Quyết định thuê đất và Hợp đồng thuê đất đã được nộp ở một cửa để xác định nghĩa vụ tài chính nên đề nghị trong hồ sơ xin miễn giảm tiền thuê đất không cần phải có Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất vì được chuyển từ một cửa sang cơ quan thuế.

– Về miễn giảm tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản: Đề nghị chính sách sửa đổi bổ sung cho phép các doanh nghiệp được miễn tiền thuê đất theo thời gian xây dựng thực tế và thời gian đã được cấp có thẩm quyền quy duyệt. Vì thực tế có những dự án không thể thực hiện trong thời gian 3 năm kể từ ngày có Quyết định cho thuê vì lý do khách quan như người dân kiện cáo, đập phá không cho xây dựng, dẫn đến thiệt thòi cho chủ đầu tư.

– Để đảm bảo tính công bằng trong thực thi chính sách giữa các chủ đầu tư khi đầu tư vào lĩnh vực địa bàn ưu đãi đầu tư khu công nghiệp. Đề nghị bỏ nội dung quy định địa giới hành chính cụ thể tại chính sách hiện hành.

– Trong quá trình triển khai thực hiện dự án thì chủ đầu tư cần có một khoảng thời gian chuyển tiếp  và chuẩn bị hồ sơ xin miễn tiền thuê đất. Do đó, chính sách thu tiền thuê đất cần phải tháo gỡ khó khăn này và quy định người sử dụng đất sẽ được hưởng miễn giảm nếu nộp hồ sơ xin miễn giảm tiền thuê đất theo quy định và khoảng thời gian chưa nộp hồ sơ xin miễn giảm vẫn được xem xét miễn giảm tiền thuê đất theo quy định.

– Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư thực hiện dự án và cho thuê dất thông qua hình thức đấu giá,  đề nghị chính sách thu tiền thuê đất hiện hành bổ sung thêm trường hợp không cân đối được ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, khi cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc người được Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền thuê đất tương ứng với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm theo đơn giá thuê đất xác định tại thời điểm có Quyết định cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai và do cơ quan thuế xác nhận.

– Để công bằng giữa các dự án đầu tư, chính sách thu tiền thuê đất bổ sung trường hợp người đang được nhà nước cho thuê đất không thuộc đối tượng được ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc đối tượng được ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất và ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước tính từ thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất  thì được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật đất đai năm 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013.

2. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

3. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

4. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

5. Thông   tư   số   120/2005/TT-BTC   ngày   30/12/2005   hướng   dẫn   Nghị   định 142/2005/NĐ-CP.

6. Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 120/2005/TT-BTC.

7. Thông  tư  số  117/2004/TT-BTC  ngày  07/12/2004  hướng  dẫn  Nghị  định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

8. Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

9. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007, quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

10. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004.

11. Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

12. Thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

13. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

14. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn Nghị định số 48/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

15. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

16. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

17. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

18. Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

19. Luật ngân sách số 83/2015/QH11 ngày 25/06/2015 của Quốc Hội.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *